万科A(000002):上半年业绩录得约98亿亏损,降解存量债务取得成效-2024年中报点评

万科A(000002)发布2024年中报,2024H1实现营业收入1427.8亿元,同比-28.9％;归母净利润亏损98.5亿元,同比-199.8％。

   2024H1营收同比下降约29％,归属净利润亏损98.5亿。公司2024H1实现营业收入1427.8亿,同比-28.9％;实现归母净利润亏损98.5亿,同比-199.8％;扣非归属净利润亏损76.13亿,同比-187.48％。业绩亏损主要由于:1)房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降,1H24开发业务收入1116.8亿元,同比-34.6％,结算毛利率仅6.8％,同比下降13.5pct。

   公司毛利率下降受几个因素叠加影响。一是以价换量导致利润折损;二是2022年前获取的项目地价高且当前进入结算期,对当期利润带来压力。

   2)计提减值,中期对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目计提1.7亿元),计提信用减值损失21.0亿元。3)部分非主业财务投资出现亏损,投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法,形成账面亏损约1亿元。4)部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金,公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动,部分交易价格低于账面值。

   上半年销售金额同比下降37％。2024H1公司实现销售金额1273.3亿,同比-37％;现销售面积939.5万平米,同比下降27.6％;实现回款1186亿,完成房屋交付7.4万套。销售降幅与百强房企平均降幅相约。而销售规模保持行业第一阵营。截至6月末,报表内有2213万平米已售资源未结算,合同金额合计约3272亿元,较上年末分别下降5.4％和9.2％。

   持续降解存量债务,年内已无境外公开债。上半年万科经营性净现金流-51.76亿元,其中Q2经营性净现金流已转正,达到42亿元。万科持续降解存量债务,上半年累计偿债524亿元,年内境外公开债已全部偿还完毕,境内公开债仅余1笔中票20亿元。同时上半年融资端取得大破局,实现新增融资、再融资612亿元,平均融资成本3.66％。融资模式转型也取得了较大进展,白名单积极推进;5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,上半年经营性物业贷落地219亿元。截至6月底账上货币资金为924亿元。

   总结与投资建议:整体看,公司受房地产市场下行及去杠杆影响,2024H1业绩承压。公司通过实施一揽子方案,进行管理提效、销售提效,并且积极降低杠杆,改革转型,将能实现再次轻装前行。在房地产优化政策持续发力下,未来房地产市场逐步探底回暖,公司降解存量债务逐步完成,预计行业周期底过后其盈利将能实现修复。预测公司2024-2026年归属净利润分别为-87.31亿/6.26亿/116.67亿,维持"持有"评级。

   风险提示:楼市销售持续不景气;楼市优化政策落地及成效低于预期;

   公司销售出现超预期下滑,业绩及资金面转差。