华发股份(600325):业绩暂处调整期,依托集团盘活存量-中报点评

24H1归母净利润同比下滑,维持"买入"评级公司8月30日发布半年报,24H1实现营收248.4亿元,同比-21％;归母净利润12.6亿元,同比-34％。综合考虑地产行业调整情况,公司已售未结资源和盈利能力,我们下调营收、毛利率,上调资产减值损失,预计24-26年EPS为0.57/0.61/0.62元(24/25年前值1.43/1.63元)。可比公司平均24PE为9倍(Wind一致预期),考虑到公司土储逐步聚焦核心城市、华发集团对于公司发展的大力支持,我们认为公司24PE为12倍,目标价6.84元(前值15.36元,基于12倍23PE),维持"买入"评级。

   结转收缩+毛利率下行拖累业绩,非开发业务实现较高的营收增速24H1公司业绩同比下滑,主要因为:1、并表口径结转规模收缩导致房地产开发营收同比-23％;2、受地产调整影响,毛利率同比-2.1pct至16.8％;

   3、少数股东损益占比同比+3.2pct至27.1％。截至24H1,公司预收楼款为964亿元,相较23年营收覆盖率为134％,有望一定程度上支撑未来1-2年结转业绩的释放。此外,24H1公司非开发业务营收取得较高的同比增速:商业租金收入同比+45％至3.7亿元;物管收入同比+27％至8.5亿元、在管面积同比+22％至3654万平。

   销售和拿地步伐有所放缓受房地产市场调整影响,24H1公司销售金额同比-41％至452亿元,销售面积同比-33％至167万平,但克而瑞销售金额排名仍然较2023年提升3位至第11位。与销售收缩相对应,公司放缓拿地步伐,24H1仅在上海、广州新增2宗地块,拿地总价57亿元,拿地强度13％,权益比例26％,均处于近五年以来的最低水平。截至24H1,公司在建/储备计容建面较23年末-15％/-16％至1008/365万平。

   进一步压降综合融资成本,依托集团支持盘活存量资产24H1公司三道红线维持绿档,综合融资成本较23年-35bp至5.13％,1-8月通过境内债融资53.5亿元,利率仅为2.55％-3.80％,保持了畅通的低成本融资渠道。此外,华发集团为公司盘活存量资产提供了坚定支持:1、24年8月公司公告拟与华发集团开展存量商品房交易业务,由华发集团收购公司存量商品房并改造为租赁住房,交易金额不超过120亿元,后续需要关注相关交易具体进展;2、24年8月珠海安居集团(华发集团全资子公司)以2.7亿元收购公司为推进"以旧换新"购买的79套住宅物业。

   风险提示:行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。