万科A(000002):内外部影响半年度首次亏损,管理层增持体现长期信心-公告点评

核心观点:

   内外部因素影响半年度首次亏损,短期业绩仍承压。根据公司半年度业绩预告,万科24H1预计归母净亏损70-90亿元(23H1盈利99亿元),扣非归母净亏损50-65亿元(23H1盈利87亿元),拿地力度下降、高价地结算叠加整体市场下行,公司结算规模收缩、毛利率下降、资产减值、投资及资产处置亏损,上市以来首次出现半年度亏损。

   首要任务转向负债管理,公司当前现金流安全。根据业绩预告,24H1公司实现大宗交易回款93.4亿元,印力发行REITs规模32.6亿元,积极的资产处置为利润表来带了亏损压力,但较大程度上保障了公司现金流安全。根据Wind及公司融资公告统计,预计24H2公开债到期约96亿元,偿付资金已经基本筹措到位,现金流安全性较高。盘活资产、改善负债结构是公司当前最为重要的任务,未来将聚焦开发、物管、长租公寓三大主业,其他赛道逐渐退出,过程中或仍面临一定处置盈亏波动,但业务聚焦有助于提升长期经营质量。

   管理层增持,着眼长期经营发展。万科发布骨干管理人员增持计划,计划以自筹资金2亿元在未来6个月内通过信托计划增持公司A股股票,不限价格区间,所增持股票锁定期为2年。公司短期经营承压,管理层增持更多体现管理层对公司长期经营发展的信心。

   盈利预测与投资建议。预计24/25年归母净利-99/+5亿元,给予公司23年末归母净资产0.4倍合理估值,对应A股合理价值8.41元/股,考虑汇率(0.91)及AH股折溢价后港股6.16港元/股,均给予"增持"评级。

   风险提示。改善不及预期,包括政策改善、居民需求持续性不及预期等;供给侧出清扰动市场情绪;结算规模及利润率不及预期等。