万科A(000002):继续去库存-2024年上半年万科经营业绩点评

本报告导读:新房市场低位运行,在存量房冲击下,公司以价换量是常态;继续去库存,土地投资强度大幅下滑至低位。

   投资要点:维持增持评级。鉴于除深铁集团外,多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科,公司也正积极解决操盘离散度问题,因此维持增持评级。维持2024/2025/2026年EPS分别为0.74/0.82/0.65元,维持目标价11.53元,对应2024年0.53XPB。

   新房市场持续承压,销售整体保持低位运行状态。2024年上半年,公司累计实现合同销售面积940万方,同比下滑27.6％,实现合同销售金额1273亿元,同比下滑37.6％。尽管降幅环比在收窄,但是房地产新房市场整体处于低位运行,TOP10和TOP50的销售额上半年分别同比下跌34％、39％。

   以价换量是市场常态,尤其在存量房的冲击下。2024年上半年,公司销售均价从年初的15510元/平下降到13553元/平,环比下滑了12.6％,相较2023年同期15722元/平下滑13.8％。在当下二手房挂牌量不断增长且以价换量的环境下,对新房的冲击也较大。

   继续去库存,土地投资强度大幅下降。2024年上半年,公司累计拿地61万方,同比下滑77％,累计拿地金额29亿元,同比下滑94％;公司拿地金额/销售金额相较2023年上半年23％下滑至2％。在如今的环境下,头部企业不约而同放慢了拿地节奏,重心几乎都是放在去库存上。

   风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。