城投控股(600649):坐拥申城禀赋,迎接资源兑现

坐拥申城禀赋,迎接资源兑现作为背靠上海国资委的地产开发和运营的地方城投,公司深耕上海,聚焦地产开发与租赁住宅运营,禀赋优势显著,基本面扎实,今年进入地产销售和业绩快速增长期。同时,上海新政呵护下的市场热度修复、政府收储以及去库存政策的推进、地产新模式下的保租房发展空间,都是利好公司中长期发展的因素。我们预测2024-2026年营业收入分别达78/107/128亿,归母净利分别为5.56/12.32/14.95亿元,EPS分别为0.22/0.49/0.59元,BPS8.38/8.81/9.34元。可比公司2024年PB为0.62倍,予以公司2024年PB0.62倍,目标价5.20元,首次覆盖予以"买入"评级。

   物业开发:聚焦上海核心资产,迎接销售和业绩拐点公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势,深耕上海地产市场,形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营相融合的双循环格局。随着公司核心项目露香园的入市,2024年开始供货力度增强,不考虑新增土储,我们预计2024/2025年供货量分别较2023年销售额增加77％/124％,有望推动销售额进入快速增长期。中长期视角,公司也提出未来的发展规划中,开发销售规模将维持在百亿级别规模,这意味着公司有望依靠区位优势,积极复制露香园项目的旧改模式,寻求扩储机遇,强化未来销售稳定性。与此同时,上海市场现复苏征兆,为公司发展创造良好机遇。

   保租房业务:凭政策东风,业绩增长新引擎2019年8月8日,公司发布了租赁住宅品牌——"城投宽庭",自此租赁业务快速进入规模化运营。截至6月24日,公司在营社区总数达8个,已入市租赁房源累计约1.6万套,与此同时实施品牌输出。优越的地理位置为项目的快速培育以及稳健运营打下基础,2023年实现租赁收入2.9亿元。此外,政策利好不断:地产发展新模式拓宽保障房发展空间,政府收储利好城投平台,地方也有存量转化政策支持,此外公司是首个实现保租房REITs入市的城投平台,打通融投管退全周期链条意义深远。

   财务分析:低位蓄势增长,NAV估值折价率高受销售与结转节奏影响,公司业绩近两年在低位蓄势,根据2023年年报以及我们的测算,公司可售货值约588亿元,充裕的可售资源护航公司未来发展。公司融资渠道畅通,2023年整体平均融资成本同比降低53bp至4.17％的低位。截至2024Q1,负债结构相对健康,净负债率略高,但高现金短债比强化安全边际。从绝对估值角度,当前市值较NAV折价幅度达到68％,公司具备显著的低估值属性,强化配置价值。

   风险提示:项目结算节奏放缓导致业绩低于预期;货值不足导致公司中长期销售规模下滑。