新城控股(601155):减值计提影响利润,租金收入再提升-公司季报点评

减值计提影响利润。2024年一季度,公司实现营业收入143.57亿元,同比-11.66％;归母净利润2.27亿元,同比-65.50％,主要是受房地产交付毛利减少以及对无形资产计提减值准备的影响;基本每股收益0.10元,同比-65.52％。截至2024年一季度末,公司总资产为3680.83亿元,较2023年度末-1.61％,归属于上市公司股东的净资产为603.81亿元,较2023年末+0.50％;受签约额减少影响,公司经营活动产生的现金流量净额同比下降50.70％至10.33亿元。

   高基数影响销售同比下滑。2024年3月,公司实现合同销售金额约42.36亿元,较2023年同期-46.52％;合同销售面积约56.94万平方米,较2023年同期-37.93％。公司2023年1-3月实现累计合同销售金额约119.47亿元,较2023年同期-44.44％,累计合同销售面积约165.17万平方米,较2023年同期-34.40％,我们认为主要是受到2023年同期高基数的影响。根据克而瑞公布的百强房企销售月度销售榜单,公司2024年1-3月的全口径销售金额为119亿元,权益口径销售金额为86.8亿元,均位于行业第17名。随着两会和政治局会议定调房地产政策持续宽松的主基调不变,一线城市限购、限价等限制性政策有望迎来充分调整,叠加房地产融资协调机制以及"以旧换新"政策支持置换和改善需求的推进落地,我们认为公司销售有望逐步回暖。

   商业资产贡献稳定租金收入。2024年1-3月公司商业运营总收入为30.39亿元(即含税租金收入),包含:商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入;较2023年同期商业运营总收入的25.26亿元有所提升;租金收入为2835.18百万元,同比+20.3％,出租率为96.86％。

   投资建议:维持"优于大市"评级。由于2023年行业价格和销售下行速度超预期,造成公司短期结算毛利金额短期下行较大,我们认为企业当前净利润不能反应后续潜在盈利变化。考虑政策端发力,资产价格在逐步寻底,后续存在资产价格修复空间,因此采用PB方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司2024年EPS为0.38元,每股净资产为27.05元,给予0.4-0.5倍PB,对应合理价值区间为每股10.82-13.52元。

   风险提示:1)房地产行业新房总量增速具有缩量风险;2)市场修复不及预期。