华侨城A(000069):计提减值致业绩亏损,深化专业化整合-公司年报点评

计提减值致主营业务亏损,深化专业化整合。2023年,公司实现主营业务收入556亿元,同比-27％,其中旅游综合业务贡献收入314亿元,同比+15％;房地产业务贡献收入242亿元,同比-51％。截至2023年末,公司归母净利润为-65亿元,亏损的主要原因在于地产业务收入结转金额和毛利率较22年同期下降,对部分项目计提资产减值准备。年内,公司进一步厘清各业务板块的资产关系和管理边界,完成超过50个存量在运营项目的管理重组,推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理,酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交,各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任,进一步落实专业化整合。

   旅游业务复苏势头强劲,锤炼专业化发展能力。2023年,公司旗下文旅项目共计接待游客9365万人次,同比+51％。一方面,公司不断增加优质产品供给,推出特色主题活动,提升淡季经营业绩。另一方面,公司强化IP应用,丰富游客体验,如重庆欢乐谷积极探索"IP+"新模式,联合Smiley、蓝精灵、Bingo等IP赋能节庆创新。此外,公司稳步推进项目拓展及成熟项目焕新,年内与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期(亲子乐园)达成轻资产输出协议、北京玛雅海滩水公园项目施工建设工作有序进行。

   地产业务狠抓去化,做优增量。2023年公司累计实现签约销售面积227万平方米,签约销售金额449亿元,克而瑞行业百强企业2023年全口径销售金额排名中,华侨城从2022年的第35名上升至第31名。一方面,公司采取灵活的销售策略,狠抓去化,东莞松湖原岸、佛山顺德二期、成都信和等项目位列当地或片区商品房销售榜前三。另一方面,秉持"优中选优"理念,深耕核心区域,年内顺利拓展4个项目,合计新增土地面积38.13万平方米,计容建筑面积59.87万平方米。

   强化流动性管理,资本结构再优化。公司坚定贯彻落实"以销定产"、"以收定投"的管理策略,确保现金流安全稳定。截至2023年末,公司货币资金余额为401亿元,占总资产比例超过10％,对短债覆盖倍数为1.63;经营性现金流净额34亿元,较2022年的-5.7亿元大幅改善。此外,公司保持融资渠道通畅,加快扩容长期债务,2023年的平均融资成本为3.91％,较年初下降32bp,有息负债总额1334亿元。

   投资建议:维持"优于大市"评级。考虑到公司2023年业绩压力充分释放,后阶段随着文旅行业逐步复苏,我们预测公司2024年EPS为0.07元,每股净资产为7.77元,给予0.4-0.5倍PB,对应合理价值区间为每股3.11-3.89元。风险提示:行业销售存在下行风险。