金地集团(600383):收入与盈利能力双降,去杠杆依旧是主基调-2023年报点评

事件描述

   公司公告,2023年公司实现营收981.3亿(-18.4％),归母净利润8.9亿元(-85.5％),扣非后归母净利润为亏损11亿元(去年同期为盈利57亿元),分红率10.0％。

   事件评论收入与毛利率双降,税费比例及少数股东损益占比提升拖累业绩。2023年公司营收981.3亿元(-18.4％),结算资源量(-21.1％)价(-0.7％)齐降导致营收同比转负;归母净利润8.9亿元(-85.5％),归母业绩降幅大于营收,主因综合毛利率同比下降3.3pct至17.4％(其中开发业务毛利率同比下降3.8pct至16.2％),投资净收益同比下滑50.8％至19.6亿元,期间费用率、所得税率、少数股东损益占比分别同比提升1.6pct、17.4pct、38.8pct至8.9％、47.4％、72.2％,上述因素共同导致归母业绩大幅下滑;此外资产与信用减值33.7亿元(去年同期减值47.3亿元)一定程度也拖累业绩表现。截至2023年末公司账上预收款658.1亿元(-14.3％),预收款/结算收入=0.77X,后期结算收入或仍将承压。

   销售规模居行业头部梯队,拿地投资更趋审慎。2023年公司销售额1535.5亿(-30.8％),行业排名第10,销售均价1.75万元/平(-19.5％),销售规模仍处行业头部梯队。资金链趋紧下公司拿地投资审慎,聚焦布局深圳、东莞、上海等高能级城市,全口径拿地额125亿(-66.0％),拿地面积95万方(-61.7％),拿地均价1.32万元/平(-11.3％);金额与面积维度的拿地强度分别同比下降8.5pct、13.5pct至8.1％、10.8％。截至2023年底公司未结算土储4100万方(-20.9％),土储仍具一定规模,只是适销对路的新库存占比下降。2023年公司新开工/竣工量分别为313/1343万方,同比下降40.0％、5.3％,完成去年中计划目标的72％、99％;2024年计划新开工/竣工183/1074万方,新开工计划对计划同比下降48.5％,竣工计划对实际下降20.0％,后期竣工结算资源承压。销售延续弱势,资金链趋紧,公司前端投资与开工主动收缩是理性选择。

   降杠杆是主基调,融资成本持续下行。截至2023年底公司有息负债合计919.1亿元(-20.2％),降杠杆是公司主基调,其中银行借款占比75.5％,长债占比55.6％。三道红线指标居于绿档,资产负债率68.7％,剔除预收款后的资产负债率61.3％,净负债率53.2％。

   融资成本持续下行,2023年债务融资加权平均成本为4.36％(-0.17pct)。

   投资建议:受制于市场需求下行及行业性的信用收缩,公司经营导向也顺势趋于审慎;债务压力临近、资金链趋紧下,公司紧抓销售回款,积极抵押优质资产换取现金流的态度值得肯定。作为老牌优质房企,公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在,如果政策进一步宽松,等到市场需求企稳,公司凭借高效的运营和卓越的品牌,有望迎来经营层面的边际改善,预计2024-2026年归母净利9.6/10.2/10.5亿,增速8.4％/5.7％/3.2％,对应PE分别为19.1/18.1/17.5X,维持"增持"评级。

   风险提示1、销售下滑,现金回款减少,资金链压力进一步趋紧;

   2、资产处置受阻,资金链压力加剧。