浦东金桥(600639):碧云尊邸交付结转,业绩持续释放

碧云尊邸交付结转,房地产销售收入持续高增:公司2022年全年房地产销售业务实现营业收入33.19亿元,同比+18.73％;毛利率为77.74％,同比微增1.91pct;主要原因为高毛利的碧云尊邸项目交付后销售金额逐步结转为营收。截止2022年末,碧云尊邸项目待结转面积为3.73万平米,待结转金额43.32亿元(含税),预计该部分将在2023年结转完成,可形成对2023年房地产销售业务收入及毛利率的有效支撑

   租赁业务经营稳健,出租率持续攀升:公司持有可供出租的经营性房产以产业园为主,截止2022年末持有各类经营性物业合计约302万平米,2022年全年实现房地产租赁业务营收15.88亿元,同比下降5.46％;毛利率53.34％,同比降低6.32pct;主要原因为公司落实租金减免政策,为小微企业和个体工商户减免租金。但2022年平均出租率达到86.6％,较上年提升2.6pct,为近年来的最高水平。目前公司拥有4-02地块项目、29-04地块项目、12B-03地块项目及29/30-02地块改扩建项目4个工业在建项目,未来园区储备较为充足,同时随着疫情结束及出租率的提升,租赁业务收入利润有望修复。

   财务稳健,融资成本持续优化:公司财务状况一直较为稳健,截止2023Q1末,公司公告口径剔除预收款项后的资产负债率为50.43％,现金短债比为1.74,净负债率为27.05％。得益于其稳健的经营风格,公司的融资成本持续优化,2022年全年平均融资成本较2021年进一步下降0.43pct至3.24％。

   深耕浦东,主动布局中心城区,积极补充土地储备:依赖在浦东区域多年的经营积累,公司持续关注浦东住宅地块,2022年竞得周浦地块(计容建面约10万平米,总投资额46亿元);2023年1月公司联合体被确定为中心城区虹口区138街坊和135街坊住宅地块更新项目最终实施主体。未来可售资源较为充裕,但我们预计新获取项目毛利率低于碧云尊邸项目,未来房地产销售业务毛利率可能承压。

   投资建议:公司深耕上海浦东金桥区域,以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心,聚焦"城区开发与销售+运营服务+产业投资"三大板块。其中,随碧云尊邸项目持续交付结转,2023年房地产销售业绩将持续得以释放;随疫情影响消除及出租率攀升,租赁业务收入利润有望修复。我们预计公司2023-2025年实现营业收入63.83/70.26/79.87亿元,归母净利润17.82/15.08/18.95亿元。对应PE分别为8.3/9.8/7.8倍,首次覆盖,给予"增持"评级。?风险提示:产业园招租不及预期,土地投资拓展不及预期,出租率下降,房地产政策超预期收紧,融资成本上行等。