首开股份(600376):债务规模下降,财务指标改善

历史问题集中出清。1)2022年,公司实现营业收入479.21亿元,同比下降29.32％,归属于上市公司股东的净亏损为4.61亿元,同比下降274.81％。

   2022年公司毛利率为16.62％,较2021年下降3.20个百分点,其中公司的房地产开发业务结算毛利率为16.13％,较2021年下降3.54个百分点。2)2023年一季度,公司实现营业收入36.35亿元,同比上升54.91％,归属于上市公司股东的净亏损为9.45亿元。2022年一季度公司毛利率为14.10％,较2021年同期下降15.94个百分点。

   销售排名提升明显,土地资源形成格局。1)2022年按全口径统计公司全年完成销售面积318万平方米,签约金额870亿元,销售回款1047亿元。签约额在多家第三方销售排行榜上,名次实现较大提升。2022年一季度,公司共实现签约面积74.19万平方米,同比增长16.54％;签约金额177.47亿元,同比降低12.01％。2)截至2022年底,公司拟售、在售主要项目(含自持)近170个,总建筑面积超4600万平方米,其中当期在建近2000万平方米,2022年末未售面积超1550万平方米。从区域布局看,已经形成了北京区域(以北京为中心的京津冀区域)、北方片区和南方片区三大区域。其中,北京区域(京津冀)目前主要项目82个,总规模近1900万平方米。

   有息负债规模下降,三道红线指标改善。2022年累计新增债务融资约416.77亿元,其中开发贷123.77亿元,信托38亿元,保债计划7.6亿元,发行债券244亿元,并购贷3.4亿元;累计归还到期负债约515.37亿元,合并范围减少融资22.94亿元,公司带息负债规模较年初降低121.54亿元。截至2022年底,公司剔除预收账款后的资产负债率为70.50％,净负债率为147.28％,现金短债比为1.03倍。

   衍生业务有序发展。截至2022年底,公司实现物业租赁面积109万平方米,商业物业管理面积15.3万平方米,酒店客房销售数量17.4万间/天。2022年,公司酒店物业经营等结算收入6.36亿元、结算成本4.89亿元。2022年底,公司城市更新项目取得阶段性进展;长租公寓推广落地"首开乐尚"品牌,京内外各项目不断入市运营,其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租;

   养老项目再开新店;文投文创项目运营稳定。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们预计公司2023-2024年每股净资产为人民币10.90元、11.16元。截至4月28日,公司收盘于4.47元。我们给予公司0.6-0.7X2023年PB估值,对应合理价值区间为6.54-7.63元,维持"优于大市"评级。风险提示:行业面临下行风险。