格力地产(600185):22Q4计提损失轻装上阵,深耕大湾区有望注入免税业务-年报及一季报点评

事件:格力地产公告2022年年报:1)22年受疫情影响和宏观经济下行影响,公司营收同比有所下滑:2022年公司实现营收40.47亿元/-43.27％,实现归母净利润-26.84亿元/-682.83％;2)22Q4公司实现营收12.92亿元/+34.07％,实现归母净利润-28.38亿元/-1475.18％,主因房地产市场表现低迷,公司基于谨慎性原则,按照存货可变现净值低于其成本的差额,对部分项目计提存货跌价准备,投资性房地产公允价值也大幅下降。

   公司23Q1经营形势稳健,精品房地产项目销售业绩良好,自身发展能力进一步提升,为全年高质量目标的实现奠定基础:23Q1实现营收9.89亿元/-26.40％,归母净利润0.10亿元/-92.26％:销售毛利率29.02％/-5.06pct;销售净利率0.93％/-8.67pct;实现地产项目签约面积6.92万平米/+168％;实现签约金额46.92亿元/+747％。

   为进一步优化业务结构,提升核心竞争力,公司将高格文化、海岸影院、海岸文化的100％股权、粤雅传媒60％股份转让给顺远投资,股权转让价款分别为359.93、32.11、704.08、720.74万元、将海控小贷100％股份转让给海投公司,股权转让价款为2.17亿元。

   分行业来看:1)房地产实现营收34.13亿元/-46.51％,毛利率27.56％/-3.51pct,主因受宏观经济环境和行业下行压力影响,房地产市场情绪持续低迷;2)受托开发项目实现营收0.32亿元/-42.28％,毛利率-14.69％/-448.84pct;3)其他业务实现营收5.49亿/-16.54％,毛利率1.36％/-13.78pct。

   珠海免税注入进展:22年12月2日,公司公告拟重启收购珠免100％股权,并于23年3月23日披露更新版交易报告书草案;23年4月4日,公司公告该交易事项已获得珠海市国资委批复;4月14日,公司发布公告收到上交所受理通知;4月26日公告收到上交所问询函。

   珠海免税在口岸、海南、横琴、市内多方位布局,潜力较大:①口岸免税:珠免市场份额约3.5％,口岸免税业务体量居全国第二,截至23年3月,珠免旗下共拥有7家已开业、5家已中标免税店,拱北19-20年单店营收分别19.79、20.05亿元,毛利率均可达约46％;②横琴:珠免提前布局横琴深合区,已中标横琴口岸出境免税店,并正在筹备特色零售标杆项目珠免横琴创新方,有望把握横琴封关后带来的市场机遇;③海南:东西双线并行,计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照,同时积极拓展海南西线免税市场布局;④市内免税:珠海年出入境旅客流量超1.7亿人次;未来珠免或有望在珠海拓展市内免税市场。

   投资建议:公司深耕粤港澳大湾区多年,具备优质资源。若注入免税资产后,将完善公司大消费板块业务,并有望在夯实口岸免税业务的同时拓展市内及离岛免税业务,业绩增长可期。并且房地产政策逐步进入宽松周期,明确房地产是国民经济支柱产业,并从供需两端加大对行业的扶持力度,房地产行业融资环境出现改善,房地产市场有望平稳恢复。

   风险因素:政策风险;市场竞争加剧风险