首开股份(600376):土储与销售双优,顺势而为可致远-公司深度分析

公司总览。首开股份是北京市属国有房企,控股股东为首开集团。截至2022Q3,大股东首开集团控股52.65％％,股权结构稳定,君康人寿、横琴人寿、百年人寿三家险资持股也彰显公司价值。公司房地产业务起步于北京,向京外核心城市扩张的同时持续巩固大本营优势。

   土地储备量足质优,立足北京,布局核心一二线。截至2022年6月末,公司存量土储建面2299.7万方,对应土储倍数约为6.1倍,在上市房企中领先。公司重点布局高能级城市,存量土储39.6％布局在北京,83.7％位于一二线,京外重点布局苏州、福州、成都、厦门等核心城市。2021年以来,随着房地产市场下行,公司审慎扩张土储,拿地强度回落,但拿地进一步集中于北京等核心城市,2021年以来一二线拿地金额占比保持在90以上,2021年、2022年110月北京拿地金额占比分别达到72、93。

   销售韧性强,已售未结资源充足。依托优质且充裕的土储,市场下行期公司销售表现出较强韧性,2022年110月全口径销售金额排名自2021年38位提升至第22位,9月以来销售改善更明显,10月销售金额当月同比已由负转正;此外,今年110月销售金额权益比上升至67.7％67.7％,较2021年上行了9.5pct。2022年公司新开工积极,上半年新开工面积同比增长27.5％是11家披露数据的样本上市房企中唯一正增长的公司,后续销售增长有保障。2022H1公司合同负债639亿元,相比2021年末增长14.5％％,为下半年结算提供保障。

   顺势而为,偿债能力持续优化,融资渠道畅通。1)行业下行期公司更加注重财务安全性,2021年以来降负债成效显著,2021H1净负债率、剔预资产负债率相比2020年末各降低33.4pct、2.6pct,现金短债比2021年以来持续保持在1以上。

   2)在行业融资环境不断收紧的背景下,公司作为头部地方国企,背靠北京国资委,融资渠道顺畅。2022年以来公司积极发行债券进行融资,截至11月30日累计发债209亿元,净融资149亿元,发债久期拉长、成本维持低位。此外,政策支持优质房企融资下公司融资渠道也不断丰富。

   投资建议:1)房地产业务板块。根据公司已披露的新开工、竣工情况,结合龙头房企享受供给端收缩带来的集中度上升,假设公司20222024年销售金额增速为20％/10％/10％10％,预测公司20222024年房地产开发板块营业收入增速为37％/25％/16％2)其他业务板块。结合过往收入增速和毛利率,预测20222024年公司酒店物业经营等营业收入增速为5％5％,毛利率维持40％左右。综合来看,预测公司20222024年营业收入分别为427/532/616亿元,归母净利润分别为4.2/12.3/19.3亿元,EPS为0.16/0.48/0.75元,每股净资产为12.90/13.70/15.02元。首次覆盖,给予"增持A"评级6个月目标价8.50元股。

   风险提示:房地产政策推进不及预期、统计口径偏差、房地产销售下行超预期、结算面积弱于预期等。