首开股份(600376):好风频借力,一举上青云-深度点评

地方国企龙头,历史悠久发展稳健。公司是北京国资委旗下最大的房地产上市平台,国资持股比例超过50％且股权结构稳定。成立以来公司立足北京、放眼全国,通过多次重组整合、积极拿地拓展,成为全国四个规模超过千亿地方国企中的一员。

   土地储备优质且充足,基本面具备较大弹性。截止22年中期公司在手未结算土储2237万方,对应去化周期5.7年,其中36％位于北京,82％位于核心一二线城市,且21年以来拓储进一步聚焦,储备充足且优质,去化确定性较强。凭借土储优势,市场景气度下行以来公司表现出较强的基本面弹性,22年前10月全国销售排名提升至第22位,9、10月份销售改善明显,考虑到公司近期开工积极,预计未来销售及基本面弹性还将进一步延续。

   深耕四十年,北京市场改善充分受益。首开在北京口碑及资源均有深厚储备,15年至21年连续7年位列北京销冠,市占率达16％,截止22年中期在京土储803万方,位列房企第一。15年以来北京土拍限制性规则较多,压缩房企利润空间,21年二批次以来供地规则简化,土地质量及利润率均出现明显改善,预售条件也有优化。首开股份作为重仓北京的本地国企,预计未来将较大程度上从中受益,通过优质土地-快速开盘-快速去化提高资金效率,实现规模稳健增长,盈利能力改善。

   盈利预测与投资建议。公司储备优质、开工积极,销售、结算及利润率均具备较大的弹性,当前PB估值仅0.4倍,考虑22Q3末公司预收账款增厚及折价后的归母净资产(B+)为308亿元。我们维持前期合理价值7.22元/股,对应22Q3合理估值0.6倍PB,维持"买入"评级风险提示。北京市场改善不及预期;行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率;政策环境改善速度不及预期;融资环境恶化。