南山控股(002314):仓储物流稳定增长,地产业务短期承压-公司2022年中报点评

受房地产业务拖累,营收大幅下降净利亏损。公司2022上半年实现总营收21.7亿元,同比下降47.08％;归母净利润亏损1.31亿元,同比下降133.3％,营收下降主要由于房地产业务受疫情影响结算规模下降。从利润率来看,上半年公司受益于毛利率高达47.55％的仓储物流业务占比提升,整体毛利率水平显著提升至28.3％,较去年同期提升9.19pct;净利率方面,公司净利润大幅下降主要由于公司费用率大幅提升。公司上半年费用率大幅上升至39.56％,主要由于公司管理费用率大幅提升11.61pct至20.22％,费用率大幅提升拖累公司净利润。

   仓储物流业务:营业收入稳定增长,多元拓展扩张规模。2022年上半年,公司仓储物流业务宝湾物流实现营业收入8.03亿元,同比增长17.5％,经营净现金流7.71亿元,同比增长66.1％,主要由于公司原有园区稳定运营及新园区投入使用且运营状况良好,租金稳步提升。截至2022年6月,公司在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区,运营管理和规划在建仓储面积达900万平方米。公司物流仓库平均使用率为87.1％。2022年上半年通过投资拿地与项目收并购的方式,落实杭州速能、南京高新三期2个项目,新增获取土地面积共85.6亩。8月公司仓储物流子公司宝湾物流拟将天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园作为底层基础设施项目,发行基础设施公募REITs。通过实施基础设施公募REITs项目,宝湾物流实现自持物业资产出表,预计可为上市公司实现归母净利润约4.9亿元。

   房地产业务:保持稳健经营,拓展优质项目。2022上半年公司房地产业务实现全口径销售金额53.3亿元,同比下降20.80％,根据克而瑞口径公司上半年销售面积18.1万平,同比下降24.9％,主要受房地产市场上半年整体下行影响所致。实现房地产业务收入2.10亿元,同比下降92.54％,营收下降主要受到项目结算面积减少影响。2022年上半年公司在上海、成都获取两宗地块,总规划计容建筑面积13.5万平米,同比下降76.19％。公司主动降低负债,三道红线均处健康状态,融资成本区间处在3.6％-9.0％,3年以上占比较高,融资期限结构健康。

   维持公司"买入"评级。公司物流仓储业务营收稳定增长,物流园区下半年集中竣工,未来仓储物流业务有望保持高速增长。房地产开发业务疫情影响消退后,公司结转规模有望回升,全年业绩有望修复,同时下半年市场有望边际回暖,从而受益于行业供给端分化,维持"买入"评级。

   风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期,地产行业销售下行幅度超预期,公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期