大悦城(000031):收入保持正增长,归母净利占比下滑-中期点评

收入保持正增长:2022H1,公司实现营业收入150亿元,同比增长5％。其中销售物业收入122亿元,同比增长12％,占比为81％;持有物业收入20亿元,同比下降19％,占比为13％。截至2022H1末,公司合同负债为373亿元,奠定未来收入基础。公司预计2022年租金减免安排会影响收入9.7-13.5亿元。归母净利占比下滑拖累业绩:2022H1公司实现净利润10.6亿元,同比下降9％,但归母净利润仅0.86亿元,同比下降86％,主要因为本期结算项目权益占比较低,导致归母净利润占比仅为8％,较上年同期下降了45个百分点,较2021全年下降了6个百分点;公司归母净资产占比维持在36％的较低水平,难以消除后续结转利润中归母占比提升的隐忧。所以,虽然2022H1毛利率和净利率分别为34％和7％,较2021全年分别提升了6.5和5.3个百分点;但归母净利率为0.6％,仅较2021全年提升了0.3个百分点。

   销售表现优于行业,投资强度有所下降:2022H1销售金额为285亿元,同比下降21％,降幅低于行业整体水平;销售面积为106万㎡,同比下降35％。

   2022H1新增土储计容建面41万㎡,新增土储对销售面积的覆盖率为39％;

   拿地金额77亿元,以全口径销售金额计算的拿地强度为27％。截至2022H1末,公司土储可售货值约2165亿元,足够满足未来2-3年的开发需要。

   商业地产稳步发展:2022H1公司新获取2个轻资产商业项目,并实现武汉大悦城开业。截至2022H1末,公司已开业27家购物中心(包括轻资产和非标准化产品),商业总建面300万㎡,其中包括16个大悦城,商业总建面239万㎡,平均出租率90.5％;此外公司在建筹备(含轻资产)项目共20个,商业总建面约184万㎡。

   财务稳健,融资成本下降:截至2022H1末,公司维持黄档,净负债率93％,现金短债比1.4,剔除预收的资产负债率71％,离迈入绿档仅一步之遥。2022H1公司新增借款平均成本4.84％;截至2021年末,公司平均融资成本为4.87％,较上年末下降0.04个百分点。

   投资建议:公司收入保持正增长,归母净利占比下滑。预计公司2022/2023年归母净利分别为9.5/11.5亿元,对应最新股本的EPS分别为0.22/0.27元,对应最新股价的PE分别为16.1/13.3倍,维持"买入"评级。

   风险提示:公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业拓展、收入不及预期,计提资产减值准备超预期,或市场环境改善不及预期。