南山控股(002314):仓储物流稳健发展,地产销售短期承压-2022年中报点评

业绩点评:2022年上半年公司实现收入21.7亿元,同比-47.1％;实现归母净利润-1.3亿元,同比-133.3％,毛利率提升9.2pp至28.27％。业绩下滑主要由于本期房地产开发项目结算面积大幅减少所致,2022H1地产业务营收21.0亿元,同比下降92.4％,占总营收比重降低58.96pp至9.67％。

   深化核心城市布局,土储量足质优。2022H1实现全口径销售金额53.3亿元,同比下降20.8％,权益销售金额26.5亿元,同比-52.5％。报告期内公司在上海、成都各获取1宗优质土储,新增拿地金额20.9亿元,新增总规划计容建筑面积13.5万平米。截至报告期末公司总土储占地面积120.9万平方米,总建筑面积255.1万平方米,土地储备充足,其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为32％、41％、26％、6％。

   仓储物流业务规模持续增长,经营效率良好。2022H1宝湾物流实现营业收入8.0亿元,同比+17.5％,经营净现金流7.7亿元,同比+66.1％,主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好,租金收入稳步提升;仓库平均使用率同比下降6.0pp至87.1％。截至报告期末,宝湾物流在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区,在建工程共计10个,预计全年将有6个项目竣工,新增竣工面积约60万平方,物流网络不断完善,规模效益日益提升。

   产城综合开发业务增长强劲,有望成为新的业绩支撑。2022H1产城综合开发业务营收1.8亿元,同比增长871.2％,占营收比重提升7.9pp至8.4％,业绩进入高速增长期。报告期内新获取土地19.9万平米,落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园2个项目,产业运营和资源拓展逐渐形成体系。

   财务健康,融资成本进一步降低。公司资金充足,宝湾物流成功发行三年期中期票据,发行额度5亿元,发行利率3.4％,较同期主体评级AA+国央企三年期债券的评级价格下浮0.45pp,融资成本进一步降低。南山地产"三道红线"均维持"绿档"行列,负债结构及资金来源相对稳定。?盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为3.6％,考虑公司土储充足,仓储物流业务规模持续增长,给予"持有"评级。

   风险提示:竣工交付低于预期、地产调控风险、物流仓储出租不及预期等。