金融街(000402):结算步入高峰期,集团助力盘活存量-中报点评

归母净利润同比+90.2％,维持"买入"评级公司8月19日发布中报,2022H1实现营收106.0亿元,同比+93.8％;归母净利润11.5亿元,同比+90.2％;EPS0.38元,符合公司业绩预告预期。

   我们维持2022-2024年EPS为0.56/0.61/0.67元的预判,参考可比公司2022PE均值为11.6倍(Wind一致预期),我们认为公司土储丰富,大股东帮助公司盘活资产体现集团对公司的支持,我们认为公司2022年合理PE为13倍,目标价7.28元(前值6.72元,2022年PE12x),维持"买入"评级。

   结算放量叠加存量资产盘活,业绩大幅增长2022H1地产开发结算规模大幅提升,营收同比高速增长119.4％,尽管行业利润率中枢下行导致毛利率同比-8.0pct至15.2％,但地产开发利润同比增速仍达44.1％。公司期内将北京丽思卡尔顿酒店以10.8亿元转让给母公司,推动投资收益和资产处置收益达7.6/2.3亿,此外,因上海静安综合体项目实现公允价值变动损益1.4亿,推动归母净利实现高增长。期内毛利率较21年全年仅下降1.5pct至20.0％,我们认为毛利率下行对业绩的影响基本结束,母公司帮助公司盘活资产体现集团的支持,助力公司未来稳健发展。

   开发销售下滑,货值充沛待复苏因行业景气度下行,2022H1公司销售规模有所下滑。期内公司实现销售面积50.2万平米,销售签约额116.7亿元,同比分别-54％和-43％。从产品类型看,住宅、商务产品分别实现销售签约额106.6/10.1亿元,同比分别-46％/+9％。持有和运营业务方面,受疫情影响,物业租赁和经营板块收入同比分别下降3％和47％。截至2022H1,公司未结算项目总建面约1590.6万方,以21年销售面积测算,可维持9年开发。因此我们认为,当行业基本面步入修复期,公司具备规模弹性。

   拿地审慎,融资优势凸显2022H1公司投拓谨慎,新增1个项目,通过收并购以12.5亿获取天津铃铛阁项目34％股权,合作方为中国海外发展。下半年公司拟拓展投资模式,关注租赁房、城市更新以及收并购等方式。公司短期偿债压力略有回升。截至2022H1末,公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为156％、66％、86％。但公司融资通道通畅,上半年境内债合计发行52.3亿,同比+9％,其中包括中票11.4亿元、公司债31.7亿元和ABS9.2亿元,利率区间为2.69％-3.53％,较2021H2发行利率进一步下行。作为深耕商业地产运营的地方国企,公司融资优势得以彰显。

   风险提示:疫情、行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险