大悦城(000031):三道红线指标首进"绿档",关注后期价值释放-一季点评

事件描述

   4月270,公司公告2022Q1实现营业收入81.8亿元(+18.7％),归母净利-1.0亿元(去年同期2.7亿元),扣非后归母净利-1.2亿元(去年同期2.7亿元)。

   事件评论

   结算资源结构影响毛利率提升,少数股东损益増长拖累归母业绩.2022Q1公司实现营收81.8亿(+18.7％),结算资源结构因素导致综合毛利率提升至36.9％(+6.6pct),净利润7.9亿元(+61.6％),归母净利却为-1.0亿元(去年同期2.7亿元),主因少数股东损益大幅增长304.5％至8.9亿元,此外税金及附加率、期间费用率分别同比增长0.4pct、1.1pct至5.2％、13.3％对业绩也形成一定拖累。截至2022Q1公司预收账款353.9亿元(-10.9％),2022Q1预收账款/2021年结算收入=99.3％,能保障今年业绩结算。

   土储充裕,待市场恢复后销會弾性较大,商业继续发力轻资产外拓。根据克而瑞数据显示,2022Q1公司销售额115.4亿(-12.3％),销售面积42.7万方(-27.3％),销售均价27026元/方(+20.5％).截至2021年末公司可售货值2230亿元,可售周期约3.1年,公司力争2022年实现销售额800亿元(+10.0％),充裕的土储或能有效保障市场需求恢复后兑现800亿的销售目标。截至2021年末公司累计开业18个购物中心(含轻资产,15大悦城+3春风里),商业面积272.8万方。截至2021年末储备购物中心及其他非标商业项目20个,储备商业面积178.8万方,保障后期商业开业规模。公司持续发力轻资产项目拓展,2021年落地7个轻资产项目(5个己签署合作协议+2个待签约),截至2021年底已开业轻资产项目4个,已签约待开业轻资产项目6个,计划2022年继续外拓7个。

   负债结构优化,三道红线指标首次迈入"绿档2022Q1公司有息负债708.1亿(-2.3％),短债占比19.4％(-6.1pct),负债规模同比下降,债务结构优化。2022Q1公司净员债率88.7％(+3.8pct),现金短债比=1.7X(未剔除受限资金),剔除预收账款的资产负债率69.7％(-2.3pct),三道红线指标首次迈入"绿档二

   投资建议:三道红线指标首进"绿档",关注后期价值释放.公司前期高价地对结算业绩的影响有望被逐渐消化,随着后期持有物业平稳成长、双平台模式下所拿优质地块进入结算,公司业绩或有望持续平稳修复。预测2022-2024年归母净利5.1/7.9/10.1亿,2022-2024年业绩增速372％、55％、28％,对应P/E为33/21/17X,给予"增持"评级。

   风险提示

   1、 行业政策宽松节奏不及预期;

   2、 前期高价地消化进度不及预期。