金融街(000402):毛利率下滑致业绩下降,土储充沛-年报点评

归母净利润同比34％％,维持"增持"评级公司3月29日发布21年年报,全年实现营收242亿元,同比+33％;归母净利润16.4亿元,同比34％EPS0.55元。由于公司利润率降幅超预期,同时销售节奏有所放缓,我们预计20222024年EPS为0.56/0.61/0.67元2022/2023年前值为1.051.14元)。参考可比公司2022PE均值为11.9倍(Wind一致预期),我们认为公司2021年合理PE为11.9倍,目标价6.66元(前值6.18元),维持"增持"评级。

   地产开发毛利率下滑导致增收不增利全年地产开发结算规模提升,收入同比+至218.6亿元,地产利润率趋势性下行导致毛利率同比10.9pct至16.7％16.7％,同时因去年同期中心城地块解约获得利息收入,基数效应下21年财务费用同比多增28亿,导致归母净利润同比下滑。毛利率大幅下滑主要是成渝地区项目毛利率(9.9％9.9％,同比22.5pct)较低。但截至报告期末成渝可结算面积占比仅11％11％,我们预计未来公司毛利率有望触底回升。

   开发销售持有运营板块稳步复苏因行业景气度下行,公司采取以价换量策略,销售规模有所下滑。21年公司实现销售面积175万方,同比持平,销售金额339亿元,同比16％。其中,住宅销售金额298亿元,商务地产销售金额41亿元。持有物业板块,物业出租物业经营业务营收同比分别+5.1/+至17.5/4.2亿。其中,写字楼板块出租率稳步提升,商业板块通过整合协同实现较快增长;物业经营板块毛利率同比回升16.6pct至6.1％6.1％,主要因为酒店文旅板块持续升级改造、提升服务品质、加强成本管控,经营业绩有效恢复。

   拓展力度有所恢复,负债率平稳改善公司坚持价值投资,21年加大核心城市以及长三角区域拓展,在上海、固安、无锡、苏州、嘉兴、昆山、天津获取项目8个,新增土地建面133万平,同比+24％,新增土地权益总价65亿元,同比+。截至21年末,公司未结算面积总建面约1651.5万方,同比3.3％3.3％,以21年销售面积测算,可维持9年开发。截至2021年末,公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为146％、66％、140％140％,均较2020年末改善,仍为黄档房企。22年2月和3月分别发行11.4/11亿5年期中票和公司债,利率仅3.37％/3.48％3.48％,彰显融资优势。

   风险提示:疫情、行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险。