金科股份(000656):西南区域的可能"剩者"-跟踪点评

公司成功实现境内债券市场融资,进一步缓解资金压力。根据上海证券报报道,公司成功发行超短期融资券,金额8亿元,票面利率6.8％。我们认为,在普遍性的资金紧张环境下,公司顺利发行短期融资券,不仅象征境内投资者对公司的认可,也会有效缓解消费者对交付的顾虑。整体来看,公司境外债务数量不多,境内债务借新还旧的可能性则更大一些。我们相信,公司是有能力逐渐恢复主体信用的企业之一,尽管我们也预计公司的主体融资成本有较之历史提升的概率。

   公司销售受行业影响,但货值充裕,预计2022年初有复苏的希望。公司2021年11月实现销售金额约126亿元,销售面积约144万平米,同比分别下降44.0％及35.1％。2021年1-11月实现销售金额约1,742亿元,销售面积约1,807万平米,分别下降10.8％及5.0％。我们相信,随着按揭贷款投放的增加,市场预期的稳定,公司销售情况有望在2022年3月回暖。

   增加合作,盘活资金。公司出让一部分金科服务的股权给战略投资者,尽全力在保证业务稳定性情况下增加公司内部的自由现金流。我们认为,这种务实和市场化的做法,也是公司能够取得越来越多投资者信任的前提。

   公司若发挥深耕重庆的本色,未来有望应对新的市场潮流。历史上公司深耕重庆多年,在重庆市区和周边片区都极富品牌影响力,而整个西南市场仍是公司重心所在。我们认为,全国房地产市场正在走向本地化和区域化,公司在陌生城市的竞争力可能有限,无论是开发经验还是资金成本都未必有优势。但在西南片区,尤其是重庆市场,可以和公司竞争的本地大公司并不多。长期来看,尽管公司仍然面临盈利能力下降的挑战,但若能适当考虑深耕本地,则其发展势头或可以更加看高一线。

   风险提示:公司盈利能力整体下行的风险。公司个别项目可能存在减值风险。

   投资建议:公司强化销售,顺利债权融资,盘活存量证券化资产,增加体内自由现金流。我们期待公司整体复苏,维持公司2021/2022/2023年EPS预测为1.50/1.65/1.87元,维持7.50元/股的目标价(对应2021年5倍PE),维持公司"买入"的投资评级。