中交地产(000736):投销扩张远快于结转,短期业绩承压-季报点评

Q3归母净利润出现亏损,维持"买入"评级10月29日公司发布三季报,前三季度实现营收59.9亿,同比-25％;归母净利0.02亿元,同比-99％。综合考虑地产结转和销售、土储扩张的滞后性,项目公司股权出售,利润率下行压力,我们调整公司营收、投资净收益、毛利率、销售和管理费用率、少数股东损益占比等指标,调整21-23年EPS至0.52、0.57、0.83元(前值0.73、0.90、1.10元)。我们预计公司业绩在2023年才能实现加速释放,因此参考可比公司2023年PE均值4.8倍(Wind一致预期),同时考虑到集团资源的协同支持,我们认为公司2023年合理PE为7.2倍PE,目标价5.98元(前值7.01元),维持"买入"评级。

   销售和土储扩张远快于结转,导致公司业绩短期承压Q3公司地产结转规模较小,导致单季度营收同比-49％,归母净利润出现亏损。前三季度累计来看,地产结转规模较小导致营收同比下滑,归母净利润降幅更大,主要因为:1、行业利润趋势性下行压力下,毛利率同比-2.9pct至21.9％;2、公司销售和土储规模快速扩张,而结转规模存在滞后,导致报表口径期间费用率同比+8.0pct至20.1％。前三季度公司合并范围变化导致股权按照公允价值重新计量,推动投资收益同比+114％至6.8亿元,但这也导致公司扣非归母净利润出现5.3亿元亏损。

   前三季度销售高速增长,待结转资源快速扩张受制于地产基本面下行,Q3公司销售面积同比-23％至58万平,销售金额同比-19％至144亿元。前三季度公司销售面积同比+29％至181万平,销售金额同比+54％至464亿元,权益销售比例同比持平仍为65％。得益于销售规模的快速扩张,截至Q3,公司合同负债较年初大幅增长95％至426亿元,较2020年营收覆盖率高达349％。随着这批项目的逐步结转,我们预公司中长期业绩有望重新恢复弹性。

   前三季度拿地强度仍然较高,央企融资成本优势显著Q3公司审时度势,拿地力度大幅放缓,仅新获取金华、武汉、昆明3宗地块。由于去年同期拿地基数很高,前三季度公司新增土地建面同比-45％至273万平,新增土地总价同比-33％至306亿元,拿地能级提升导致楼面价同比+20％至11219元/平。但公司仍然维持了较高的拿地强度,建面和金额口径拿地强度分别为151％、66％,同时权益比例同比大幅提+21pct至70％,为未来发展奠定坚实基础。截至Q3,公司仍然为"橙档"房企,但央企属性使得公司依然能够低成本融资,8月新发行11亿元5年期公司债,票面利率仅为3.52％。

   风险提示:疫情、行业政策、行业下行、经营风险。