中南建设(000961):定位高质量增长,结算结构因素影响利润-2021半年报点评

事件:公司发布半年报,2021H1营业总收入384.8亿元,同比增长归属母公司净利润17.5亿元,同比减少14.7％。合约销售额为1089.9亿元,同比增长合约销售面积约790.1万平方米,合约平均售价约为每平方米13793元。

   报告期内,受结算项目结构影响公司净利润增长放缓,但公司定位高质量增长,谨慎拿地,现金流情况向好。

   投资摘要房地产业务收入实现273.8亿元在全部收入占比68.3％。公司"房地产+建筑"双轮驱动,房地产、建筑和其他业务收入占比分别为68.3％、28.3％和3.4％,同比增速分别为31.5％、17.2％和-19.7％。房地产销售金额中,一、二线城市占比36％。

   净利润受结算结构影响同比减少14.7％。2021H1公司归属上市公司股东净利润17.5亿元,主要原因为非并表项目结算减少,导致投资收益实现6.8亿元,同比减少62％。受此影响,净利润率同比下降2.36个百分点至4.54％。

   竣工计划集中在下半年,保证全年增长。2021H1竣工面积395万平方米,同比下降25％,完成全年竣工计划的32％。新开工面积541万平方米,同比下降5.9％,完成全年开工计划的58％。

   谨慎拿地土储聚焦长三角。2021年上半年,公司新增41个项目,规划建筑面积699.9万平方米平均土地收购成本为每平方米4136元权益地价总额为289.48亿元,对比上半年1089.9亿元的销售额,拿地成本占销售额比重低于40％。新增41个项目,按面积计算三四线城市占比78％,长三角占比40％。

   下半年土地溢价率新规有望优化公司土储结构。2021年8月10日下午,天津规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》,最高溢价率均降至不超15％,触顶后启动摇号机制。公司上半年谨慎拿地,为下半年新规划优化土储结构奠定基础。

   "三条红线踩一条处于"黄档"。截至2021H1,公司的净负债率为现金短贷比为1.03。仅剔除预收款项后的资产负债率不满足低于70％的要求2021H1为77.42％,较2020年末下降1.27个百分点。

   现金流情况向好。

   经营性现金流入764.4亿元,同比增长12.1％,是一年内到期的有息负债的3.6倍,其中销售商品、提供劳务收到的现金流入526.6亿元,同比增加30.6％。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元,同比增加18.5％,持续保持正值。

   毛利率和期间费用率维持稳定。公司综合毛利率16.31％,同比下降0.97个百分点。销售费用率、管理费用率和销售费用率分别为2.5％、4.59％和同比变动0.14、0.37和-0.03个百分点,整体维持稳定。

   投资策略:在目前"三条红线"、"两集中"等行业政策下,中南建设采取高质量发展的策略谨慎拿地,保证公司现金流情况向好。我们预计公司2021～2023年的营业收入分别为983亿元、1149亿元、1389亿元,归属于上市公司股东净利润分别为81亿元、95亿元、120亿元,每股收益分别为2.13元、2.5元、3.15元,对应PE分别为2.15、1.84、1.46倍。维持"买入"评级。

   风险提示销售不及预期风险、房地产政策调控风险、疫情反复风险