荣盛发展(002146):结转积极,业绩暂弱,报表持续优化-2021年中报点评

21H1营收同比+31％,业绩同比-14％,源于毛利率下降及少数股东损益提升2021H1公司实现营业收入342.2亿元,同比+30.9％;实现归母净利润25.3亿元,同比-14.0％;实现基本每股收益0.58元,同比-14.7％。毛利率和归母净利率分别为25.8％和7.4％,分别同比-5.5pct和-3.9pct;三费费率为9.8％,同比-0.4pct。实现投资性收益1.2亿元,同比+4,525.1％。少数股东损益3.7亿元,占比营收12.8％,同比+14.7pct。公司营收高增业绩下降,主要源于毛利率下降较多及少数股东损益占比提升。截至2021H1末,公司预收账款865.9亿元,同比+6.9％,可覆盖20年地产营收1.4倍。

   21H1销售599亿元、同比+24％,21年目标销售1,300亿,同比+2％2021H1公司实现销售面积516.7万平,同比+19.0％;销售金额599.2亿元,同比+24.3％;销售均价1.16万元/平,同比+4.4％;完成2021年公司计划签约金额1,300亿元的46.1％。结算面积331.5万方,同比+56.3％;结算金额315.8亿元,同比+39.5％;结算均价9,525元/平米,同比-10.7％;2021年公司计划销售回款1,050亿元,较20年计划同比+8.5％;计划新开工面积491.2万平,同比-49.1％;计划竣工面积718.8万平,同比+3.3％。考虑到公司计划竣工积极、预收款较为充裕,2021年结算有望保持稳步增长。

   20H1拿地/销售额比21％、总存销比3.2倍,资产负债表持续优化2020H1公司拿地面积302.9万平,同比-35.2％;对应拿地金额123.4亿元,同比-40.7％;权益拿地金额80.2亿,同比-55.9％;权益占比65.0％,同比-22.4pct;拿地均价4,075元/平,同比8.5％;拿地金额/销售金额20.6％;拿地面积/销售面积58.6％,同比-49.0pct;拿地均价/销售均价20.6％,同比-22.6pct。公司2021H1拿地集中于杭州、广州、徐州、常州、芜湖等城市圈及重点一二线城市,拿地额占比上半年总拿地额的73.2％,截至2021H1末,公司土地储备建筑面积约3,741万平,同比-7.3％,可覆盖2020年销售面积3.2倍,土储较为充足。截至2021H1末,公司资产负债率、净负债率、扣预后资产负债率分别为80.2％、66.5％、70.8％,分别较去年年末-2.1pct、-13.7pct、-3.06pct,现金短债比1.16倍,三条红线黄档,资产负债表持续优化。

   投资建议:结转积极,业绩暂弱,报表持续优化,维持"强推"评级公司持续秉承快周转策略,已初步形成"两横、两纵、三集群"的项目布局。21H1末公司土储约3,741万方,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。此外公司持续增持彰显公司价值认可和对未来发展信心。但鉴于行业利润率持续下行、中西部销售去化有所走弱,我们下调21-22年每股收益预测至1.72元、1.82元(原值2.90元、3.24元),并引入23年每股收益预测1.98元,目前股价对应21-22年PE仅2.9/2.8倍,20年对应股息率达7.0％。同时鉴于行业估值整体下行,我们下调公司目标价至6.60元(原值13.50元),对应NAV折价40％,维持"强推"评级。

   风险提示:房地产调控政策超预期收紧,行业销售去化超预期下行