世茂股份(600823):慎重拓展,稳健去化,轻重并举-2021年中报点评

上半年公司业绩稳健发展,核心指标向好。公司发布2021年上半年业绩,上半年公司实现营业收入119.0亿元,同比增长30％。实现归属于上市公司股东净利润11.4亿元,同比增长10％。利润率方面,毛利率较去年全年提升3.2个百分点至38.6％,归母净利率较去年全年提升2.5个百分点至9.6％,少数股东损益占比47.5％,较20年略降4.8个百分点,预计未来仍将保持50％左右水平。

   销售增速符合预期,预计能顺利完成全年目标。公司上半年实现销售签约166亿元,同比增长77％,较2019年同期增长36％,完成年度销售签约目标的44％,全年目标完成进度较去年同期提升9个百分点。公司下半年可售货值454亿元,且下半年可售货值92％在二线及以上城市,货值充裕、区域结构合理,下半年达到47％的去化率即可完成全年销售目标。

   经营性业务受益于疫情缓解和经营提质,复苏强劲。公司上半年实现租管费6.53亿元,同比增长29％,创同期四年来新高。商业方面,在管项目上半年销售和客流分别同比增长61％/86％,出租率提升5个百分点至94％,新开两个商业项目表现良好。写字楼方面,公司加强精细化服务标准,沉着应对市场供给高峰,出租率提升7个百分点至82％,在营8栋写字楼中4座出租率超90％。公司表示下半年将继续努力提升写字楼出租率,力争将在营商业项目的整体空置率降低在5％以下。

   谨慎拿地,依托能力轻资产外拓。公司上半年新增三块TOD项目地块,其中两块都为底价拿地,预计销售净利率可达15％左右。公司当前土储1,892万平米,可以支持2-3年的运营,充裕的粮仓也为公司在拿地中保持冷静和理性提供保障。商业方面,公司当前总管理体量820万平米中有320万平米在营和500万方在建,在建项目均将于未来3-5年入市。同时公司商业轻资产投拓发力,当前管理的第三方数量已达到8个(2020年末签约6个),并计划2023年独立第三方项目体量占比20％以上。理性的重资产投拓和加码的轻资产拓展之下,我们看好公司利润增长质量的优化。

   风险因素:由于业务定位原因,公司销售房屋中住宅占比较少,在较波动的市场中销售确定性会略低。公司部分商业运营受疫情冲击的可能性。

   稳健的发展,优化的质量。公司在保持较低融资成本的情况下(上半年5.20％),实现规模稳健的发展。并在投拓和经营两方面优化公司增长质量,一方面保持理性的拿地以及强调轻重并举的拓展,另一方面重视商业项目精细化经营提质。我们维持公司2021-23年EPS预测0.69/0.86/1.12元/股,公司核心资产优质、可变现能力强,我们采用PB的估值方式,并维持21年1倍PB,对应7.5元/股的目标价,当前PB仅0.5倍,我们看好公司的投资价值,维持"买入"的投资评级。