阳光城(000671):联手万物云,增厚净资产,优化负债率-事件点评

事件:

   8月5日,公司公告与万物云签署意向合作框架协议,上海阳光智博生活服务集团股份有限公司(以下简称"阳光智博")全体股东拟以其持有的阳光智博100％股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称"万物云"),获取万物云4.8％的股份,即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8％的股份,阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。

   点评:

   与万物云资产换股合作,加强品牌效应、增厚净资产、优化负债结构。本次交易要点:1)公司子公司阳光智博(阳光城持股72.39％,阳光系持股100％)将其100％股权换区万物云4.8％的股权,交易完成后阳光系可以继续以公允价格增持万物云,将持股比例提升至5％以上,本次交易为资产换股,不涉及现金交易;2)阳光城将与万物云成立合资公司,承接未来新增交付的项目,包括住宅、商写、学校、医院、社区商业等业态,相关股权激励行权后,在达到约定行权条件的前提下,预计万物云、阳光城和激励对象分别持股合资公司60％、20％和20％;3)保留阳光智博的品牌,同时与万物云可以共同设立新品牌。我们认为本次交易:1)我们此前估算万物云估值约2,300亿元,预计届时阳光系持股万物云市值对比目前阳光智博净资产7.32亿元将有显著的提升,这将在利润表确认投资收益,在资产负债表大幅增厚净资产,助力业绩承诺兑现、优化负债结构;2)优质物业品牌将有利于增加资产价值,万物云将赋能阳光智博、反哺地产品质发展。

   21H1销售1,013亿、同比+13％,拿地/销售面积比72％、拿地谨慎。21H1公司销售金额1,013亿元,同比+12.6％,权益比例64％;销售面积628万平,同比-13.7％;销售均价1.61万元/平,同比+30.4％。21H1公司拿地谨慎,拿地金额245亿元,同比-55.4％,权益比例57％;拿地面积453万平,同比-45.2％;拿地均价5,397元/平。拿地/销售金额比24％;拿地/销售面积比72％;拿地/销售均价比33％。至20年末,可售面积4,252万平,同比+3.7％;可售货值5,528亿元,覆盖20年销售额2.5倍;平均土储成本4,366元/平,占比当期销售均价31％。此外,公司21年计划销售2,200亿元,同比+1％。

   投资建议:联手万物云,增厚净资产,优化负债率,维持"增持"评级。阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售额高增长,奠定未来结算放量的基础;"双斌"团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2021-23年每股收益预测分别为1.58元/1.69元/1.81元,现价对应21年PE2.9X、20A股息率达8.4％,维持"增持"评级。

   风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。