金科股份(000656):业绩稳健增长可期,财务优化降档成功-首次覆盖报告

全国化均衡布局稳步推进,投资重心重回高能级城市:截至2020年末,公司已进驻全国23个省(市),合计总可售面积超7100万方,覆盖当期销售面积倍数达3.2倍,可售资源充裕。2020年公司新增计容建面2364万方,同比减少28.9％;土地购置额892亿元,同比增长0.5％;拿地成本3773元/平方米,同比增长41.2％,拿地均价/销售均价近三年维持40％安全线以下。土地成本增加主要因公司拿地质量回升所致,2020年公司一二线城市拿地建筑面积占比较上年同期提升20pct至50.5％,土储质量提升利于公司盈利企稳。

   销售稳健增长,巩固区域深耕护城河:2020年公司实现全口径销售金额约2232亿元,同比增长20％;重庆、江苏、浙江单省(市)销售规模超200亿元,四川、河南、山东单省销售规模超100亿元,区域深耕效果显著。2021年公司全口径销售目标为2500亿元,同比增长12％。2021年一季度,公司已实现销售额约491亿元,完成全年目标近20％;实现销售面积约475万平方米。

   业绩短期内可兑现性较强,净利率小幅回升:2020年公司实现营业收入877亿元,同比增长29.4％;实现归母净利润70.3亿元,同比增长23.9％。我们认为公司未来短期内业绩可兑现性较高,原因包括:1)公司2020年合同负债1346亿元,覆盖2020年营业收入1.5倍;2)2020年受疫情影响的延期竣工项目将迎来集中结算期。2021年公司计划竣工面积达2600万平方米,同比增加30％;3)2019年后公司拿地能级的回升或带来结算均价提高。此外,销售费率改善及投资净收益增加拉动2020年公司净利率提升1.7pct至11.1％。财务指标更趋健康,三道红线降至绿档:2020年公司总有息负债976.5亿元,同比下降1.1％;一年内到期有息负债约325亿元,占比33％,负债规模及结构持续优化。同期公司现金短债比小幅提升至1.3X;净负债率75.1％,同比下降45pct;剔预后资产负债率69.9％,同比下降5pct,达"三道红线"绿档要求。

   盈利预测、估值与评级:基于公司当前结算基础及未来销售展望,并参考业绩指引与股权激励指引,我们预测公司2021-2023年EPS分别为1.39、1.56、1.72元。现价对应2021-2023年预测PE分别为4.1、3.6、3.3倍;预测股息率分别为8.8％、9.9％、10.9％。公司全国化布局稳步推进,拿地质量提升,业绩稳健增长,区域深耕优势明显,品牌溢价较强,积极挖掘代建和城市更新等新的利润增长点,为"三道红线"绿档企业,财务指标改善明显。根据DDM估值模型,公司目标价7.13元,对应21年预测PE5.1倍,首次覆盖给予"买入"评级。

   风险提示:推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。