上实发展(600748):归母净利润有所增长,摘得上海北外滩项目-公司年报点评

事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入80.49亿元,同比减少9.21％;实现归母净利润8.18亿元,同比增加4.59％。报告期内,公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.56元(含税)。

   报告期内,公司营业收入80.49亿元,同比减少9.21％,其中,房地产销售实现营业收入48.85亿元,同比减少20.5％;工程项目收入18.96亿元,同比增加31.39％;物业管理服务收入8.61亿元,同比增加7.36％;房地产租赁收入3.39亿元,同比减少16.3％。

   公司主营业务为房地产开发与经营。根据公司2020年年报披露:2020年,公司签约面积约22.92万平方米,签约金额约50亿元。2020年12月公司以挂牌价38.93亿元成功摘得上海虹口北外滩90#地块商办用地,该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块,对公司更好地参与上海北外滩区域建设产生协同效应。报告期内,公司在建项目9个,在建面积约192万平。物业管理方面,公司新拓展了23个项目、续约39个项目,新增面积138万平方米,在管面积达到2665万平方米。

   2020年,公司共计实现销售金额约50亿元,销售面积约22.92万平,实现结转收入金额约48.82亿元,结转面积约26.56万平,报告期末待结转面积约54.47万平。

   2020年,公司对外股权投资总额为76298.17万元,比上期增加6301.42万元,增加9％。2020年11月,公司拟出资1亿元共同发起设立四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业(有限合伙),投资方向以人工智能产业为主。截至2020年12月31日,公司已实际出资5000万元。

   投资建议。地产转型升级,"中性"评级。公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。我们预计公司2021-2022年将实现EPS是0.55元和0.68元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2021年8-9倍动态PE估值,对应的合理价值区间为4.40-4.95元,维持"中性"评级。

   风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。