世茂股份(600823):销售目标如期达成,5年经营计划稳步推进-年度点评

受疫情影响,2020年收入微增和利润下滑,低于预期。2020年公司营收217.1亿元,同比+1％;归母净利润15.5亿元,同比-36％;基本每股收益0.41元,同比-37％。业绩低于预期主因疫情影响,租金收入下滑、结算进度滞后。地产结算收入202.4亿元,同比+1％。

   租管费收入11.5亿元,同比-1％;公司毛利率、归母净利率分别为35.4％、7.1％,同比分别+0.3pct、-4.2pct;公司三费费率为9.6％,同比+1.4pct,其中销售、管理和财务费率分别同比+1.6pct、+0.1pct和-0.3pct。

   全年销售目标顺利完成,21年计划销售额同比增速40％。2020年公司全年累计实现签约销售272亿元,同比增长11％,完成年度签约销售目标的101％。签约销售面积略有下降至108万平米,但销售均价达2.52万/平米,同比增长27％;公司新开工面积约289万平米,同比增长13％;竣工面积约99万平米,同比增长2％。截至2020年末,公司在建面积约1,034万平米。公司21年计划实现合约销售380亿元,对应同比增长40％。

   拿地金额/销售金额达54％,新增项目多数位于高能级城市。2020年公司共获取11个项目,新增计容面积277万平,其中招拍挂拿地总金额130亿元,权益金额73亿元,兼并购拿地支付金额16亿元,新增土储中股权转让项目的面积占比达到3成以上。公司拿地总价为147亿元,权益比例约为50％。拿地金额/销售金额为54％,拿地面积/销售面积为256％,拿地强度较高。此外公司拿地成本控制较好,平均楼面价为5,307元,拿地/销售均价比为21％,且新增土储中二线及以上城市的占比达到了65％。

   疫情后出租率逐步恢复,21年租管费收入计划增长30％。2020年12月末,公司出租房地产的建筑面积约170万平方米,可供租赁面积约96万平方米,已出租面积约78万平方米,综合出租率约为82％。公司的综合出租率较2019年年底仅小幅下滑约4个百分点。平全年实现租金+物管费收入约11.49亿元,同比-1％,加回免租金额1亿元后,对应增速为7.8％。公司21年计划租金+物管费收入达到14.9亿元,实现同比30％的增长。

   现金流充足,杠杆率依然较低,三条红线指标维持绿档。公司剔除预收款的资产负债率为63.2％,较2019年末提高4.73pct;净负债率20％,较2019年末下降2pct,杠杆率较为稳健。目前公司持有现金144亿元,货币资金/短期债务为3.1,短期偿债风险较低。根据公司目前在手项目,公司2021年度资本性支出预计为270亿元,三项费用预计为42亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。

   投资建议:维持"买入"评级,下调盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有近2,000亿货值的优质住宅+商业土地储备,一二线占比85％。资产质量优质,管理层经营思路转变积极,提出未来5年销售复合增速40％以上的愿景,但考虑到销售到结转的时滞因素,下调2021-23年预测,预计2021-23年归属于母公司的净利润19.5/23.1/27.0亿元(原预计2020-22年归属于母公司的净利润27.4/34.1亿元),同比增速为25.9％/18.4％/16.7％。对应EPS分别为0.52/0.62/0.72元。当前价格对应的PE为8.8X、7.3X、6.3X。

   风险提示:销售不及预期、租金大幅下滑。