蓝光发展(600466):盘活资产,增强主业发展能力

拟出售蓝光嘉宝服务,盘活资产,提升投资能力。2月25日晚,蓝光发布公告,下属全资子公司蓝光和骏拟将蓝光嘉宝服务(02606.HK)64.6203％的股份转让给碧桂园服务(06098.HK),交易代价48.465亿元。我们认为本次交易充分体现了蓝光嘉宝的价值,将为公司直接带来40亿以上的自由现金流,其极大改善公司报表有助于企业进一步降档的实现,在手现金的增加,也将保障公司后续投资力度提升。

   布局转向华东区域,加强深耕。根据公司经营公告,20年蓝光销售规模1035亿元,同比增长2％,销售面积1205万方,同比增长37％。拿地方面,公司新增60宗地,总地价421亿元(权益比例74％),计容建面715万方,金额及面积口径的拿地力度分别为41％、59％,全年拿地力度较18-19年有所上升。从区域来看,全年拿地地价楼面价5891元/平,同比增长50％,主要由于公司布局转向长三角,华东区域的占比提升(从17年的16％提升至20年的41％)。20年新进入9个城市,拓展节奏放缓,加强深耕能力。

   20年归母净利润小幅增长。根据业绩快报,20年蓝光实现营收455.91亿元,同比增长16.3％,归母净利润35.09亿元,同比增长1.5％,归母净利率7.7％。20年期末ROE为18.7％,主要为杠杆乘数的上升。

   预计21-22年业绩分别为1.25元/股、1.47元/股。本次出售计划将带来利润、现金、净资产的增加。结合行业融资及土地供给政策的调整,将非常直接的增加公司的资金和投资实力。随着财务报表质量的不断改善,我们看好公司21年及未来的经营表现。21-22年预计归母净利润38亿元、45亿元,对应21年3.8XPE,22年3.3XPE。给予公司21年6xPE合理估值,对应合理价值6.94元/股,维持"买入"评级。

   风险提示。行业基本面景气程度不断下降,融资成本上行。