金融街(000402):结算权益提升,销售增速转正-季报点评

核心观点10月30日公司披露2020三季报,前三季度公司实现营收105.2亿,同比-21.2％;实现归母净利9.1亿,同比-33.9％;实现扣非后归母净利5.3亿,同比-62.3％。结算权益比提升叠加确认公允价值变动收益,三季度业绩显著修复。我们维持2020-2022年EPS为1.16、1.32、1.44元的盈利预测,维持"买入"评级。

   业绩改善源于公允价值变动收益和结算权益比提升2020Q3结算规模显著提升,单季度营收同比+21.4％,单季度归母净利同比+104.0％,推动前三季度归母净利累计同比降幅收窄至33.9％。受商业地产租金减免和地产结转结构影响,前三季综合毛利率同比-8.6pct至39.3％,盈利质量有所下滑。业绩增长动力源于1、报告期重庆磁器口后街等部分投资性房地产项目竣工,确认公允价值变动收益约2.40亿元(税前);2、报告期表内结算权益比提升,少数股东损益同比-65.2％至1.6亿。报告期末公司表内已售未结156.1亿,较2019年末+5.9％。随着四季度结算高峰到来,全年归母净利有望实现正增长。

   销售金额增速转正,商业资管平稳修复开发业务:报告期公司通过加快前期效率、调整推货节奏加速销售修复。前三季度实现签约销售金额263.7亿(住宅地产247.3亿+商务地产16.4亿),同比+5.3％,较上半年的-12.0％改善显著。资管业务:写字楼板块经营业绩同比稳定,商业板块客流和销售额稳步修复,酒店板块控成本的同时入住率回升。报告期公司资管业务实现营收16.1亿,同比-20％;实现息税前利润9.8亿,同比-19％。

   土地投资趋于审慎,融资成本、结构持续优化报告期新增土储项目3个,位于遵化、佛山、惠州。新增权益面积77.9万平,同比-16.6％;新增权益投资额23.3亿,同比-76.9％。销售修复叠加投资审慎,报告期末公司净负债率;扣除预收账款的资产负债率;现金短债比。报告期内公司发行73亿SCP(平均成本2.47％)、80亿CMBS(成本2.8％)、18.4亿供应链ABS(平均成本3.15％)、29.6亿中票(成本3.87％-3.90％),继续优化融资结构和成本。

   开发自持双轮驱动,维持"买入"评级结算权益比提升叠加确认公允价值变动收益,三季度业绩显著修复。我们维持2020-2022年EPS为1.16、1.32、1.44元的盈利预测。参考可比公司2021平均PE估值4.2倍,考虑到公司土储充裕、集中位于核心一二线城市,基础设施REITs提速为远期不动产运营走向REITs时代打好制度基础,给予公司2021年6.0倍PE估值,目标价7.92元(前值8.12元),维持"买入"评级。

   风险提示:疫情不确定性;一二线销售不确定;公允价值变动收益波动。