大悦城(000031):商业地产扩规模在即-2020年三季报点评

本报告导读:短期业绩仍在受高价地结算的干扰,但2020年公司多元化拿地成本更低、疫情后商业运营能力优势凸显,未来两年将是商业落地兑现期,会给住宅业务带来更多助力。

   投资要点:维持增持评级,下调目标价至8.28元。商业地产保持超强核心竞争力,但高地价项目对短期业绩有一定压制,下调2020-2022年EPS至0.52/0.69/0.89元(原为0.72/0.89/1.11元),增速为-6％/32％/30％,下调目标价至8.28元,现价对应2020年9.0倍PE。

   前三季度公司净利润下滑68％,低于预期。前三季度营收178亿,同减20.3％;归母净利润7.6亿,同减67.7％。毛利率43.8％,较2019年同期下滑5.7个百分点。1)净利润大幅下滑主要是长期股权投资确认了约7亿的亏损,我们认为主要是表外高价地项目结算所致,而从2019年起,公司拿地成本已明显下降;2)考虑到年中已售未结达558万方(2019年结算面积的5.7倍),公司结算仍较大提速空间。

   多元化拿地推进,土地成本再降。三季度公司仍保持以多元化拿地为主的特征,在西安、眉山继续有项目落地,而沈阳拿地也保持了较低的成本。前三季度合计拿地357万方,为2019年全年的71％,楼面价仅3361元/平。但公开市场拿地力度略低于我们的预期。

   疫情后更显商业超强竞争力,扩张兑现在即。1)公司的核心竞争其实是商业地产的运营能力,疫情后,积极采取营销活动,客流恢复较好,而朝阳大悦城、西单大悦城尝试付费会员模式,再次走在了mall变革的前端。2)预计12月第二条产品线春风里将开业,目前在建拟建及储备管理输出的项目达到15个,未来两年运营能力迎来兑现期。

   风险提示:疫情再爆发冲击购物中心,新拿地城市能级偏低。