大悦城(000031):精耕细作拿地,高质量冲刺千亿-2020年中报点评

本报告导读:利润表艰难时期即将结束,多元化拿地能力是低风险扩张的保障,符合现阶段竞争优势,且公司自身效率明显提升,上半年销售、拿地均大幅增长,看好高质量冲刺。

   投资要点:维持增持评级,维持目标价9.37元。公司商业地产占比较高,受疫情影响大于纯住宅类公司,但公司购物中心核心竞争力仍在,住宅业务不断改善,维持2020-2022年EPS至0.72/0.89/1.11元,增速为30％/23％/25％,维持9.37元目标价,现价对应2020年7.6倍PE。

   上半年公司净利润下滑70％,符合预期。上半年营收122亿,同减33％;归母净利润5.7亿,同减70％。毛利率44.9％,较2019年同期下滑4.6个百分点。虽然受疫情冲击,公司上半年毛利率仍较2019年下半年改善,当前已售未结土储558万方,为2019年结算面积的5.7倍,利润表的艰难时期即将结束。

   精耕细作拿地保障低风险扩张。上半年拿地成本进一步降至3713元/平(2019年已大幅降至5525元/平)。细拆可以看出,多元化拿地(与城投、一级开发房企等合作,综合体入驻等)及单地块规模偏大是关键。我们认为,公司产品及城市定位均偏高,难靠高周转扩规模,但公司当前规模不大,购物中心品牌及中粮集团的股东背景均是良好助力,精耕细作拿地可成为此阶段优势,是高质量扩张最稳妥的方式。

   积极进取,冲刺千亿。上半年公司运营效率再提升,拿地到开盘降至10.6个月,销售逆势增长18％;同时拿地273万方,远超销售的118万方,保证扩张的力度。当前货币资金充裕,下半年仍有较大发力空间。但疫情冲击下,商业综合体拿地进展略低于预期。

   风险提示:需求端超预期下滑,疫情再爆发冲击购物中心。