南山控股(002314):非物流业务走弱,物流业务逆市走强-2020年中报点评

20H1营收同比-39％、业绩同比-248％,源于地产结转量及毛利率率下降20H1公司实现营收15.2亿,同比-39.3％,归母净利润-2.3亿,同比-248.1％;

   扣非归母净利润-2.6亿元,同比-294.0％;对应每股收益-0.085元,同比-247.9％;

   毛利率和归母净利率分别为37.1％和-15.1％,较上年-7.1pct和-21.4pct;三费占比44.3％,同比+19.3pct,其中管理和财务费用率同比+9.2pct、+9.7pct,主要系管理费用产生和营收下降错位以及有息负债增长推动利息支出同比+96％所致。公司业绩大幅下降主要源于:1)地产结算收入3.8亿,同比-73.0％,结转毛利率28.1％,同比-26.8pct,结转量和利润率双双大幅下行;2)制造业业务营收4.9亿,同比-13.3％;3)有息负债增长推动财务费用同比+37.9％。

   宝湾物流营收同比+20％、业绩同比+31％,利润率改善,使用率提升物流业务方面,20H1公司管理园区63个,运营仓储面积350万方,同比+16.7％;

   储备面积超300万方,继续积极扩张。20H1宝湾物流实现营收5.4亿,同比+19.8％;实现净利润4,030万元,同比+30.9％;净利润率7.4％,同比+0.6pct;

   仓库平均使用率95.3％,同比+6.5pct,疫情影响下仓库使用率仍能保持提升。

   此外,公司拟将上海明江宝湾和广州宝湾进行资产证券化运作,平均出售估值达PE36.5倍、PB4.8倍,预计可贡献7亿元利润,并为后续公募REITS对接做好准备,有利于加速公司资源盘活,改善财务状况,助力跨越发展。

   20H1销售12万方、同比-45％,拿地46万方,同比+157％,土储增厚地产方面,20H1公司销售额18.9亿,销售面积11.7万方,同比-45.3％;销售均价16,112元/平米,较19年销售均价+1.6％;预收账款70.1亿元,同比+18.8％,可覆盖19年地产结算的139.8％。20H1公司新增建面46.4万方,同比+156.5％;

   对应拿地金额33.6亿,拿地额权益占比65％。截至20H1末,公司剩余可开发建面159.8万方,较19年末+48.0％,可覆盖19年销售面积3.2倍。此外,南山集团在深圳赤湾拥有大量优质土储,并曾承诺避免同业竞争,预计后续将持续向公司注入高毛利优质项目,进一步助力地产业务利润率改善。

   财务结构健康,融资成本较低,积极推动资产证券化助力负债表优化财务方面,20H1末公司资产负债率77.4％、同比+10.6pct;净负债率为96.6％、同比+64.4pct;现金短债比1.2倍、长短债比2.1倍;融资成本区间4.13-6.53％,处于行业偏低水平,并且财务结构整体健康。同时,鉴于公司积极推动旗下物流资产证券化,预计将助力资产负债表进一步优化。

   投资建议:非物流业务走弱,物流业务逆市走强,维持"强推"评级南山控股属于A股物流地产核心标的,近年来仓储面积快速增长,市场份额排名全国第七,并且将受益于公募REITs加速资源盘活、优化财务报表;公司地产业务积极扩张,销售改善,集团优质资源助力利润率改善。我们维持公司2020-22年每股收益预测分别为0.43、0.24和0.28元,维持目标价6.56元/股,相当于NAV平价,并相当于20PE15倍、扣非归母净利润口径20PE37倍,维持"强推"评级。

   风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、公司拓展速度不及预期