龙元建设(600491):基建REITs开新局,施工、投资、运营多点求变

基建REITs试点推行,带来全新发展机遇。近期证监会发改委力推基建REITs试点。基建REITs推出可盘活存量资产,增加基建资金来源,提高投资人资金周转效率,实现建筑企业商业模式闭环,业务可持续发展,同时加速基建投资专业服务市场形成,具备相关能力和专业团队的公司将受益。由于基建REITs试点阶段门槛较高,要求项目收入主要以使用者付费为主,短期公司在手项目直接受益暂难,但未来如若政策调整,公司大量在手项目仍具潜力。同时,公司拥有国内一流的专业投融资团队、建设管理团队以及基建PPP数据公司,是拥有双库PPP专家最多的社会资本之一,可以提供基建全生命周期的一站式综合服务,未来在基建二级市场衍生出的评价、咨询、投资管理环节有望受益。

   传统施工业务:装配式快速发展,业务结构显著优化,经营效率不断提升。

   一方面公司积极拓展装配式建筑技术,设立全资子公司龙元明筑专注装配式技术整合,已成功研发高性能钢结构全装配住宅产品体系,装配率可达95％以上,并整合旗下大地钢构等原有装配式力量,力促钢结构装配式业务成为新增长点。另一方面,依靠PPP领域积累的专业品牌优势,业务结构显著优化,19年传统施工业务中新承接公建、厂房、市政类项目占比达47.9％,房建类项目由上年的96.8％下降至41.3％;新承接的非民营投资项目占比达49.7％。公司改变项目管理模式,加强对项目管理力度,原料采购、招投标、运营管理等环节协同度得到强化,经营效率不断提升。

   PPP投资业务:逐步进入投收平衡的新阶段。2019年公司综合考虑PPP政策和融资环境变化,提高了项目筛选标准,主动降速求稳,虽项目承接量减少,但在手项目仍然充足,项目质量显著提高。公司PPP投资高峰已过,2019年长期应收款新增80亿元,同比减少29亿元;同时前期项目逐步完工进入运营回收阶段,2019年公司实现PPP项目回款12.33亿元,同比增长144％。随着进入收款期的PPP项目的不断增加,公司将逐渐步入PPP项目资金投出与投资回笼良好平衡的发展阶段。

   运营业务:运营业务快速积累,深耕专业前期可期。随着前期PPP项目陆续进入运营期,公司已形成一定规模的运营资产,包括物业维护360万平方米、场馆69万平方米、市政道路50多条、站前广场13万平方米等,并新成立龙元明兴专业运营平台子公司,同时联合外部优质运营资源强化运营管理。公司还聚焦深耕多个重点领域:在园区运营方面,和天册公司合资成立龙元天册子公司,打造领先的产业园区运营平台;在停车场领域,公司持股停车专业企业益城停车25％股权;在医疗领域,拟与树兰俊杰设立产业基金,开拓医护康养运营蓝海市场极具前景。

   投资建议:预测公司20-22年归母净利润为11.3/12.5/13.9亿元,对应EPS分别为0.74/0.82/0.91元(19-22年CAGR为11％),当前股价对应PE分别为12/11/10倍,考虑到公司积极开拓运营新市场潜力,参考可比公司估值,给予目标价12.58元(对应20PE17倍),维持"买入"评级。

   风险提示:PPP落地不达预期风险、项目融资进度不及预期风险、疫情影响超预期风险、新运营业务拓展不达预期风险、PPP项目运营及回款风险。