蓝光发展(600466):安全性改善明显、关注拿地弹性-2019年年报点评

业绩总结:公司2019年实现营业收入391.9亿元(+27.2％)；实现归母净利润34.6亿元(+55.5％)；拟每10股派息2.87元(含税),对应股息率4.66％。

   业绩增长符合预期,毛利率略有提升。公司业绩与2020年1月21日发布的业绩快报相当,符合市场预期。报告期公司净利率同比提升2.51pp至10.61％,业绩增速超过营收的原因:1)地产结转毛利率同比提升1.1bp至26.7％；2)费率下降明显,三项费率下降1.7pp至9.5％,销售和管理费率均改善明显；3)公允价值变动净收益和投资净收益均有大幅改善。

   销售规模稳定增长,区域分布更为均衡。2019年公司实现销售额1015亿,同比增长18.7％,销售均价9270元每平米,同比减少13.12％(加大了部分低毛利项目的销售去化力度),权益销售比例为70.5％,相比2018年减少3.1pp。

   从销售贡献结构来看,西南、华东、华中、华南和华北区域销售占比分别为30％、26％、22％、12％和10％,其中华南区域销售增幅(+203.5％)尤为显著,华中(+65.19％)、华北(47.47％)区域亦表现突出,表现较为均衡。2020年公司销售要保持增长有一定压力,带可售货值的资产包收购可能是个突破口。

   拿地回归二线和强三线,华东区域值得期待。2019年公司新增48个项目,新增拿地建面1121万方,同比下降25％,其中新一线和二线占比60％、强三线占比40％,新增土地货值约1300亿。截止2019年末,公司总体土储货值约2700亿,建面1773万方。其中成都和滇渝地区分别占比14.3％和25.3％,华中区域占比23.2％。公司贯彻“1+3+N”城市战略布局,新团队履行后华东区域的拓展和深耕值得期待,2020年公司拿地的弹性或值得关注。

   净负债率大幅改善,物业成功分拆上市。2019年末公司净负债率降低了23.4pp至79.2％,主体信用评级被大公国际上调至“AAA”。2019年10月公司旗下物业公司“蓝光嘉宝”成功在香港上市,综合实力位列2019物业服务百强企业全国第11位,双资本平台有助于公司的业务协同和信用改善。

   盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为1.73元、1.96元、2.13元,考虑到公司安全性提升、保持收并购的灵活性,给予目标价7.60元,维持“买入”评级不变。

   风险提示:区域深耕和销售回款低于预期、分红比例或持续低于预期等。