中华企业:立信会计师事务所(特殊普通合伙)关于中华企业股份有限公司向特定对象发行股票的财务报告及审计报告

中华企业股份有限公司财务报表及财务报表附注2023 年度

审计报告
信会师报字[2024]第 ZA10909 号
中华企业股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了中华企业股份有限公司（以下简称中华企业）财务报
表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度
的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了中华企业 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司
财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中华企业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）房地产开发项目的收入确认
公司目前的主营业务为房地产项目开发，如财务报表
附注三、（二十五）所述，房地产项目销售同时满足下 与房地产开发项目的收入确认相关的审计程序中
列条件时，公司确认相关收入： 包括以下程序：
①与客户已签订合同； ①评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键
②房产完工并经相关政府部门验收合格、达到合同约 内部控制的设计和运行有效性；
定的交付条件； ②就本年确认房产销售收入的项目，检查和该项目
③客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受， 相关的权证文件，包括竣工备案许可证、住房交付
或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。 使用许可证、大产证等相关文件；
如财务报表附注五、（四十四）所述，于 2023 年度， ③针对公司本年结转的房产销售收入，选取样本，公司营业收入为人民币 1,318,744.83 万元，其中房地 检查收款记录、销售合同、交房验收相关文件及其产开发产品收入为人民币 1,162,293.90 万元，房地产 他可以证明房产已交付或视为已获客户接受的支
开发项目的收入约占公司收入的 88.14%。 持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司
由于公司的房地产开发项目销售收入对公司财务报表 的收入确认政策确认；
的重要性，且收入确认时点涉及判断；此外房地产开 ④在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公 性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价司的利润产生重大影响。因此，我们将房地产开发项 相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。
目的收入确认识别为关键审计事项。
（二）房地产存货项目可变现净值的评估
公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报表附 与房地产存货项目的可变现净值相关的审计程序
注三、（十一）、附注五、（六）所述，截至 2023 年 12 中包括以下程序：
月 31 日，房地产存货项目的账面价值为人民币 ①评价与房地产存货项目可变现净值相关的关键
2,696,884.13 万元，占公司总资产比例约 44.77%。 内部控制的设计和运行有效性；当存货可变现净值
由于房地产存货项目可变现净值对公司财务报表的重 出现重大变动，对公司财务报表产生重大影响时，要性，且在资产负债表日管理层对存货的可变现净值 是否经过公司管理层、董事会、或股东大会审批，评估涉及重大判断及估计，包括对未售的房地产开发 履行了相应的决策程序；
项目估计预期销售价格、估计房地产开发项目的总成 ②复核公司的房地产存货项目可变现净值估计，并

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
本、营销费用、税金及考虑每个房地产开发项目其他 将公司采用的关键估计，包括预计销售价格，与公具体特定因素。特别是考虑到房地产行业易受经济环 司的销售计划、实际成交数据、市场可获取数据和境、政策调控影响，项目所在地政府所推出的相关调 政府备案价格比较，并结合项目所在城市的房地产控政策、措施对公司预期销售形势的估计，因此我们 调控政策，在售项目的实际产品情况进行分析；
将存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。 ③评价各房地产存货项目的目标成本预测、项目开
发及其他成本相关的关键内部控制的设计和运行
有效性；
④对房地产存货项目进行实地观察，结合项目的实
际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测
的项目总成本是否出现重大变化；
⑤复核公司房地产存货项目可变现净值相关的计
算过程和会计处理，关注计算结果是否出现重大差
异，关注转回金额是否已超过原已计提的存货跌价
准备。
（三）土地增值税的计提
与土地增值税的计提相关的审计程序包括以下程
公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报表附
序：
注四、（一）、附注五、（四十五）所述，土地增值税为
①评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可
应缴纳的主要税项之一，2023 年度土地增值税金额为
扣除项目金额的估计，评估管理层的假设和判断；
人民币 113,880.21 万元。
②参考相关规则及法规、了解各地税务机关相关税
公司在结转收入时根据《土地增值税暂行条例》等相
法执行细则，以评估公司计提土地增值税的计算方
关法律法规的规定计提并交纳土地增值税。由于日常
法的合理性和准确性；
核算中管理层需要对房地产开发项目土地增值税的计
③复核公司计提的土地增值税，关注计算结果是否
提金额进行估算，且在估算土地增值税时需要对预计
存在重大差异；
收入、可扣除成本和费用等事项作出重大判断，因此
④检查公司土地增值税汇算清缴情况及缴款情况，
我们将土地增值税的计提识别为关键审计事项。
与公司已计提的土地增值税金额进行分析。

四、 其他信息
中华企业管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括中华企业 2023 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中华企业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中华企业的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对中华企业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能