中关村:《房地产抵押估价报告》【F/SY/2504/6533/JW】

房地产抵押估价报告
中华人民共和国
北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估
呈送
中信银行股份有限公司哈尔滨分行
2025年4月22日
www.cushmanwakefield.com

房地产抵押估价报告
估价项目名称：
北 京 市 海 淀 区 中 关 村 大 街 18号 「 中 关 村 科 贸 大 厦 」 5层
5A34等333套综合房地产之抵押价值评估
估价委托人：
中信银行股份有限公司哈尔滨分行
房地产估价机构：
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
注册房地产估价师：
赵煜民（2120070128）王志福（2120060003）
估价报告出具日期：
二零二五年四月二十二日
估价报告编号：
F/SY/2504/6533/JW
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北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估
致估价委托人函
敬启者中信银行股份有限公司哈尔滨分行：
承蒙 贵行委托，我们根据为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押
价值之估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用收益法和
比较法，对位于北京市海淀区中关村大街 18 号「中关村科贸大厦」5 层 5A34 等 333 套
建筑面积合计为 5,028.58 平方米综合房地产之抵押价值进行了专业分析、测算和判
断。估价结果如下：
权利人北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所有的 5,028.58 平方米综合房地
产，于价值时点 2025 年 04 月 17 日，在估价假设和限制条件下，其假定未设立法定优
先受偿权的价值为 13,900 万元（大写人民币壹亿叁仟玖佰万元整），估价师知悉的法
定优先受偿款为 0 元，抵押价值为人民币 13,900 万元（大写人民币壹亿叁仟玖佰万元
整），抵押净值为 1,2500 万元，快速变现价值为 8,300 万元。
估价结果明细表
序号 用途 楼层 建筑面积 评估单价 评估总价 抵押净值 快速变现价
（层） （平方米） （元/平） （万元） （万元） 值（万元）
1 综合用房 5 5,028.58 27,642 13,900 12,500 8,300
注：
1. 评估结果包含土地使用权价值。土地评估楼面单价为 22,670 元/平方米，土地总价为
11,400 万元。
2. 本报告估价对象价值取整至百万位。
3. 本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年，自二零二五年四月二
十二日至二零二六年四月二十一日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估
价。
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
法定代表人
程家龙 总经理
二零二五年四月二十二日
估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW

目录
页码

1 注册房地产估价师声明 ......2

2 估价假设和限制条件......3

3 房地产抵押估价结果报告 ......6

3.1 估价委托人 ......6

3.2 房地产估价机构 ......6

3.3 估价目的 ......6

3.4 估价对象 ......6

3.5 价值时点 ...... 22

3.6 价值类型 ...... 22

3.7 估价原则 ...... 23

3.8 估价依据 ...... 24

3.9 估价方法 ...... 24

3.10 估价结果 ...... 25

3.11 注册房地产估价师 ...... 25

3.12 实地查勘期 ...... 25

3.13 估价作业期 ...... 25

3.14 变现能力分析 ...... 25

3.15 风险提示 ...... 28

4 附件......30
1）估价对象位置示意图
2）估价对象外观和内部状况照片
3）估价对象业权文件复印件
4）法定优先受偿权说明
5）估价机构营业执照及资质证书、估价师注册证书复印件
估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1
1 注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.1 我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重
大遗漏。
1.2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结
论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
1.3 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关
系人没有利害关系,我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没
有偏见。
1.4 我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标
准》以及相关房地产估价专项标准《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见
和结论，撰写本估价报告。

2 估价假设和限制条件
2.1 一般假设
权利人（北京中关村科技发展（控股）股份有限公司）依法拥有估价对象北京市海淀
区中关村大街 18 号「中关村科贸大厦」5 层 5A34 等 333 套建筑面积合计为 5,028.58
平方米综合房地产的合法产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部
门（如规划、建设、消防、质监等）的批准及验收。
估价对象在公开市场上转让时应符合《城市房地产转让管理规定》及估价对象所在地
地方行政法规的规定。
估价中所采用之土地用途及土地使用权终止日期依据权利人提供之《国有土地使用
证》【京海国用（2003出）第 2166 号】复印件，估价对象所在宗地土地性质为出让，
用途为综合，终止日期至 2051 年 06 月 26 日。
本次估价中所采用之建筑面积以贵公司提供之《房屋所有权证》【京房权证海股字第
0004603 号】为准。
根据权利人提供的资料，于价值时点，估价对象部分已出租，本次估价已考虑其签约
租金对估价对象市场价值的影响。
根据权利人介绍及估价人员实地勘察，估价对象部分已重新分割出租，本次评估未考
虑将房地产恢复原始户型可能产生的费用对估价结果的影响，在此提请报告使用者注
意。
估价对象按现状及证载用途持续正常经营使用。
我们已获得权利人提供给我们的估价对象权属证明复印件（见附件），但我们并未进
行该权属文件的查证及确认，也未核实该权属文件所载的相关内容是否已发生变更。
我们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据，并不作任何形式的权属证明，
也不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责。
我们已获得权利人提供给我们的估价对象的包括但不限于规划许可、法定通告、地役
权、土地使用年期、土地与建筑物辨识、建筑物竣工日期、地块面积、建筑面积、分
摊情况、租赁情况、规划方案及其他相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性
和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有
相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。

我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其
外观和使用状况，并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏
或其他缺陷，除特别指出外，我们假设估价对象可以正常使用，我们不承担对建筑物
结构质量进行调查的责任。同时，我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面
积、建筑面积，我们以提供给我们的权属证明复印件所记载之地块面积、建筑面积作
为估价的依据，我们也不承担对地块面积、建筑面积的准确性进行调查的责任。
估价中未考虑的因素
在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其
他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或
费用。
在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，权利人凭借递延条
件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。
在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预
见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价
对象市场价值产生的影响。
2.2 未定事项假设
在本次评估中，无未