世联行:2024年年度审计报告

深圳世联行集团股份有限公司审计报告及财务报表
二○二四年度
信会师报字[2025]第 ZI10353 号
深圳世联行集团股份有限公司
审计报告及财务报表
（2024 年 01 月 01 日至 2024 年 12 月 31 日止）
目录 页次
一、 审计报告 1-6
二、 财务报表
合并资产负债表和母公司资产负债表 1-4
合并利润表和母公司利润表 5-6
合并现金流量表和母公司现金流量表 7-8
合并所有者权益变动表和母公司所有者权益变动 9-12
表
财务报表附注 1-195
审计报告
信会师报字[2025]第 ZI10353 号
深圳世联行集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“世联行”）
财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024
年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了世联行 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司财
务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）综合营销业务、互联网+业务收入事项
世联行营业收入主要来源于房地 我们实施的与收入确认相关的产综合营销业务和互联网+业 审计程序主要包括：
务。如后附的“五、合并财务报 ①了解、评估世联行收入确认表项目附注（四十）”所披露， 相关的关键内部控制的设计，2024 年度营业收入中房地产综 并测试了关键控制执行的有效合营销业务收入和互联网+业务 性；
收入合计为人民币 14.05 亿元。 ②对房地产综合营销业务收
两项目业务收入占世联行合并营 入，抽取样本量进行详细检
业收入的 57.49%。 查，对照合同、开发商签字确
由于房地产综合营销业务收入、 认的结算单，追溯到世联行业互联网+业务收入占世联行营业 务系统具体到楼盘房号核实成收入比重较大，以及单个销售项 交情况，及银行回款的情况；目的销售确认细小错误汇总起来 ③对互联网+业务，抽取样本量可能对世联行总体收入产生重大 进行详细检查，对照合同、开影响，因此，我们将世联行的房 发商签字确认的结算单，追溯地产中介销售收入确认识别为关 到世联行业务系统中对应的楼
键审计事项。 盘房号核实成交情况，并检查
银行回款情况；
④对资产负债表日前后确认的
收入检查确认收入的支持性文
件，以评价收入是否已被记录
到合适的期间。
（二）以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项
如财务报表披露，世联行以摊余 我们实施的与以摊余成本计量成本计量的金融资产主要包括应 的金融资产预期信用损失准备收票据、应收账款、其他应收 相关的审计程序主要包括：
款、贷款，这些金融资产账面价 ①了解管理层对于应收票据、值占世联行总资产比例较大，其 应收账款、其他应收款、贷款预期信用损失计提对世联行财务 划分不同风险组合的依据及管
报表而言是重要的。 理方法；复核预期信用损失计
世联行对以上金融资产评估预期 提政策及执行，确保世联行在信用损失时，需考虑定性和定量 制定相关政策时已考虑到了不的信息，单项款项无法以合理的 同组合的违约风险敞口；
成本预估预期信用损失时，建立 ②评估管理层预期信用损失模具有相似信用风险特征的资产 型计量方法的合理性；
组，在组合的基础上计算预期信

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
用损失。预期信用损失需要判断 ③获取了管理层评估应收款项金融工具的信用风险特征，需要 是否发生减值以及确认预期损参考历史款项损失情况，通过建 失率所依据的数据及相关资
立预期信用损失模型确定预期信 料，评价其恰当性和充分性；用损失率来进行。判断过程中涉 ④通过比较前期损失准备计提及若干关键参数和假设的应用， 数与实际发生数，评价预期信包括发生信用减值的阶段划分， 用损失准备计提的充分性；
违约概率、违约损失率、违约风 ⑤基于期后回款状况及历史数险暴露、折现率等参数估计，同 据，复核预期信用损失计提的时考虑前瞻性调整及其他调整因 恰当性。
素等，在这些参数的选取和假设
的应用过程中涉及较多的管理层
判断，基于上述以摊余成本计量
的金融资产账面价值重大及涉及
管理层的重大判断和估计，我们
将预期信用损失的确认识别为关
键审计事项。
（三）其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项
如后附的“五、合并财务报表项 我们实施的与其他非流动金融目附注（十六）”所披露，截至 资产公允价值变动的评估事项
2024 年 12 月 31 日，世联行其 相关的审计程序主要包括：
他非流动金融资产余额为 2.71 ①了解和评估与其他非流动金亿元，2024 年度公允价值变动 融资产估值相关的内部控制的
收益为-0.34 亿元。 设计有效性，并测试运行有效
世联行以公允价值计量的金融工 性；
具的估值以直接或间接可观察到 ②评估管理层的专业素质、胜的数据或估值模型为基础，其中 任能力和客观性，以及使用的估值模型通常需要大量的参数输 假设的合理性与估值模型的适入。对于第一层次和第二层次公 当性；
允价值计量的金融工具，公允价 ③通过对比可获得的外部市场值分别是活跃市场未经调整的报 数据，测试第二层次公允价值价和可观察的输入值。针对第三 估值过程中使用的可观察关键层次公允价值计量的金融工具， 输入值的合理性及适当性；
其估值模型中涉及不可观察输入 ④对于涉及管理层重大判断的值时，不可观察输入值的确定会 以公允价值计量的第三层次其使用到管理层估计，会涉及管理 他非流动金融资产，复核公允层的重大判断，因此，我们将对 价值评估过程中关键输入值的

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
其他非流动金融资产公允价值变 合理性、适当性以及计算的准
动的评估事项作为关键审计事 确性。
项。
四、 其他信息
世联行管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括世联行 2024 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者是否存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督世联行的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对世联行持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众