*ST金科:重庆金科房地产开发有限公司重整计划(草案)之经营方案

重庆金科房地产开发有限公司
重整计划（草案）之经营方案
根据《重庆金科房地产开发有限公司重整计划（草案）》，重庆金科房地产开发有限公司（以下简称“重庆金科” ）的经营方案如下：
一、引入重整投资人情况
（一）招募遴选重整投资人的情况
重庆金科为金科系企业的核心持股平台公司，同时也是金科股份资产的重要组成部分，其债务化解对重庆金科自身以及金科股份均有重要意义。为增加重庆金科重整投资人招募的吸引力，提高重整投资人招募的成功率，重庆金科和金科股份管理人基于协调审理情况，于
2024 年 6 月 25 日共同发布《关于管理人公开招募和遴选公司及全资子公司重整投资人的公
告》（公告编号：2024-077 号），并在招募公告中明确，原则上金科股份和重庆金科的中选投资人应为同一意向投资人或联合体，同等条件下，将优先考虑同时投资金科股份和重庆金科两家公司的意向投资人。
2024 年 11 月 9 日、11 月 22 日，重庆金科及金科股份管理人在法院的监督下，协助公司
组织召开两次重整投资人评审委员会会议。各评审委员听取意向投资人陈述并对其正式提交的约束性重整投资方案进行评分。经公开招募，无意向投资人单独投资重庆金科。经遴选，最终确定重庆金科和金科股份的中选投资人为品器联合体。品器联合体将通过直接投资金科股份，并通过金科股份新设的全资子公司参与重庆金科重整投资的方式，对重庆金科进行重
整投资。2024 年 11 月 22 日，遴选会议结束当日，管理人现场向中选投资人送达中选通知书。
根据重整投资人招募遴选程序，公司将优先与中选投资人磋商重整投资协议，若中选投资人无法完成重整投资，将视实际需要与备选投资人另行磋商或重新组织遴选。中选投资人基本情况如下：
1.上海品器基本情况
上海品器于 2022 年 7 月 26 日在上海市闵行区成立，注册资本 1,000 万元。公司法定代
表人为李根，上海品器股东为上海厚亦健康科技有限公司，持股比例为 100%。上海品器曾用名“上海厚加健康科技有限公司”，主要业务为不动产的投资、运营和管理。公司以品器联合体牵头意向投资人报名参与重整时，名称为“上海厚加健康科技有限公司”，于 2024年 9 月 2 日更名为“上海品器管理咨询有限公司”。根据上海品器提供的资料以及金科股份公告，上海品器为北京品器管理咨询有限公司的全资孙公司。北京品器管理咨询有限公司是
冯仑等创办的专注于大健康不动产的资产管理机构，由前招商银行行长马蔚华担任名誉主席，冯仑担任董事长，张勇、王谦、单大伟、张冬冬等为创始合伙人，致力于通过科技赋能和机制创新，创造最具价值的健康空间。企业愿景是成为以合伙人为核心的、中国领先的平台制不动产资产管理机构。成立以来，依托专业、高效的管理团队及立足国内、遍布全球的合伙人体系，逐步形成了“医疗健康产业园”“健康生活馆”及“健康住宅”三个主要板块，“厚康医疗”“远大好楼”两大业务平台以及一项行业盛事“中国不动产大会”。
2.北京天娇基本情况
北京天娇于 2018 年 8 月 15 日在北京市怀柔区成立，注册资本为 3,000 万元。公司法定
代表人为冯思敏，北京天娇股东分别为王平，持股比例为 70%；李桂华，持股比例为 15%；王西康，持股比例为 15%。北京天娇经营范围为：工程勘察；工程设计；房地产开发；销售自行开发的商品房；施工总承包、专业承包、劳务分包；城市园林绿化；建设工程项目管理；建筑物清洁服务、办公室保洁服务；物业管理；租赁建筑工程机械、建筑工程设备；酒店管理；餐饮管理；企业管理；技术开发、咨询、服务、转让、推广；组织文化艺术交流活动（不含演出）；会议服务；承办展览展示；出租商业用房、办公用房；销售花卉、租赁花卉等。根据北京天娇提供的资料以及金科股份公告，北京天娇自成立以来一直保持着稳健而低调的发展步伐，依托其背后的多元化的资本结构与强大的资金支持，积极探索地产业务从“高负债、高杠杆、高周转”的传统模式向“轻重并举”转型之路。
（二）重整投资协议签署情况
根据重整投资协议的约定及与中选投资人的沟通确认情况，中选投资人将以 26.28 亿元
受让金科股份转增后 30 亿股股票，投资款中的 6.90 亿元将作为对重庆金科的重整投资款。
产业投资人包括品器联合体、四川发展证券基金（代表“川发产业互动基金”）以及中国
长城资产，合计受让金科股份转增股票 12 亿股，每股单价 0.63 元，投资款合计 7.56 亿元；
财务投资人包括四川发展证券基金（代表“川发细分行业基金”）、中国长城资产、长城资本、重庆国际信托、青岛兴芷投资、青岛兴怀投资、海南陆和私募、北京昊青私募、天津启重圣源、成都鑫唐卡、上海神投日升、上海神投越高、杭州紫鹊、杭州智享鑫生丙寅、山东圆融投资、深圳久银投资、苏州金源宏新、深圳信庭、北京福石私募、张鑫、王科君、单小
飞、马涛、彭梓耘、徐斌，合计受让转增股票 18 亿股，每股单价 1.04 元，投资款合计 18.72
亿元。
（三）重整投资人投入金额及用途
根据招募遴选情况，以及重整投资协议签署情况，品器联合体将以 26.28 亿元受让金科
股份转增后 30 亿股股票。其中 6.90 亿元将作为对重庆金科的重整投资（以法院裁定批准的重庆金科重整计划为准）。
1.重整投资人投入的不超过 3.67 亿元将作为重庆金科保留及非保留公司的保交楼、保交
房专项资金，在重整投资款全额支付后，由重庆金科为届时仍有保交楼、保交房资源缺口的公司提供专项借款，支持保交楼、保交房任务的完成。保交楼、保交房专项资金将设立第三方共管账户，进行专户管理。使用时，由相应公司申请，由重庆金科董事会审核批准。若前述专项借款无法收回的，该损失由重庆金科承担；若前述专项资金有结余或专项借款有收回的，则相应资金由重庆金科所有；
2.重整投资人投入的剩余资金将用于执行重整计划清偿债权及重庆金科后续生产经营。
二、支持金科股份重整计划草案
为保障公司重整计划能够有效实施，同时也为支持金科股份重整，使其债务风险得以有效化解、盈利能力全面恢复、上市公司地位持续存续，重庆金科将作为金科股份的债权人，表决支持金科股份的重整计划草案。
三、资产处置方案
（一）资产处置的范围
对于担保财产属于保留资产范围的有财产担保债权人，若其未同意以不低于评估价值以物抵债的，则对应担保财产需通过公开方式进行处置。
（二）财产处置方式
根据企业破产法及相关法规和司法解释的规定，处置资产原则上由管理人通过网络平台等方式进行公开处置。
管理人若通过公开拍卖方式进行处置的，可以根据处置资产的性质或类型等实际情况，将资产合并作为一个或拆分为多个资产包。处置资产的首次拍卖的起拍价原则上不低于评估值的 70%；如拍卖未能成交，则在前次流拍价的基础上原则上降价不超过 20%再次拍卖。首次拍卖的公告期为15日，流拍后再次拍卖的公告期为7日。考虑到资产处置的复杂性，为充分保障有财产担保债权人权益，在不损害其他债权人利益的前提下，管理人可以结合有财产担保债权人的要求对相关担保财产处置的具体形式与内容进行调整。
四、重庆金科经营方案
未来，重庆金科的整体战略将遵循重整后金科股份的战略定位和经营业务规划，包括企
业文化、公司定位、主要业务方向、产品范围、转型路径、治理结构、人事安排及业务管理等内容。作为重整后金科股份旗下的控股公司，重庆金科将按照金科股份的总体架构体系实施统一管理。
（一）重塑企业文化
使命：创造有价值的人造空间；
愿景：成为深耕成渝经济圈、聚焦核心重点城市、专业专注建造好房子的不动产综合运营商（契合控股股东金科股份的企业愿景，结合重庆金科自身作为地产平台的特点、团队能力和运营开发能力）；
价值观：专业、高效、创新、共享。
（二）重庆金科定位
作为金科股份下属的地产开发平台，重庆金科将遵循金科股份总体定位，即，以科技创新和运营管理为核心能力的不动产综合运营商（Real Estate Operational Corporate，区别于以高负债、高杠杆开发模式为标志的传统开发商或旧开发商），围绕“存量项目经营+特殊资产经营+精品地产开发”发力，恢复经营创造利润，实现良性循环发展，全力夯实房地产发展新模式。
（三）主要业务
存量项目经营：短期内在债权人和各级政府的理解和支持下，全面化解诉讼风险，由重整投资人注入现金资源，全面恢复保留存量项目的生产经营。存量项目将分类施策，其中已开发完毕项目将利用自身资源化解债务，通过持续销售变现回笼资金；在建及待开发项目将根据销售市场变化情况，择机动态滚动开发、实现经营良性循环，产生经营性净现金流贡献。
信托计划特殊资产管理：针对原属于重庆金科非保留的各项目公司，以实现项目公司偿债能力最大化为目标，结合不同项目的特点、债权人情况、抵质押物情况等主客观因素，灵活采用不同处置方式，包括债务重组、纾困盘活、破产重整、破产清算、单户转让、打包转让等，最终实现资产增值，提升信托中非保留项目公司的债务清偿能力。
精品住宅开发：在公司后续现金流支持的情况下，依托建筑产业化和“好房子”理念，适度发展中高端住宅，坚持并升级迭代公司“博翠系”“琼华系”产品，在地产行业后开发时代，将“金科”品牌价值进一步夯实，塑造中高端产品引领者的新形象，全力夯实房地产发展新模式。

（四）具体经营方案
1.全面恢复保留公司项目的正常生产经营
（1）保留公司项目的基本情况
重整后重庆金科保留子公司 32 家，其中项目公司 26 家，涉及项目 27 个。26 家项目公
司主要分布在重庆市 17 家，重庆市以外 9 家。
（2）保留项目经营方案
公司拟对以上保留项目分类施策、一盘一策，其中已开发完毕项目将利用自身资源化解债务，通过持续销售变现回笼资金；在建及待开发项目将根据销售市场变化情况，由金科股份注入现金流或者社会化引入增量资金，择机动态滚动开发、实现经营良性循环，产生经营性净现金流贡献。中国长城资产将配合公司对重整后的保留项目进行系统梳理，形成后续资产经营盘活方案。
①已开发完毕的 16 个项目。该类项目首先利用项目自身资源解决诉讼查封冻结等问题，
后续结合重整投资人的资金资源优势，将与贝壳、阿里等头部平台进行资源嫁接，推进项目剩余资源销售变现，产生经营收入在解决项目自身债务后，为重庆金科持续经营提供资金支持。
②在建在售的 6 个项目。该类项目经营正常，具有持续开发的潜力和质素，通过项目正
常销售回款，能够实现持续滚动开发，在满足项目自身生产经营资金需求后，可产生额外净现金流贡献。
③待开发的 5 个项目。该类项目将结合市场情况适时启动后续建设，具备规划调整条件
的，对接属地主管部门申请调规，提升项目价值。其中部分项目需引入资金启动开发，后续将通过重整投资人投入启动资金或市场化引入增量资金，推动项目滚动开发实现增量价值贡献。
2.持续作好信托计划特殊资产管理
重庆金科计划转入信托计划用于本次重整偿债的非保留公司 526 家，其中项目公司 343
家，所辖项目 361 个。重庆金科将根据信托计划与金科股份签订的资产管理服务协议，继续履行对非保留项目公司实施管理服务，契合重整后金科股份作为特殊资产经营管理服务商的战略转型升级和资