新疆交建:新疆交通建设集团股份有限公司、新疆交投房地产开发有限公司因非货币资产偿还债务事宜涉及的新疆交通智能科技大厦部分房地产市场价值资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
新疆交通建设集团股份有限公司、新疆交投房地产开发有限
公司因非货币资产偿还债务事宜涉及的
新疆交通智能科技大厦部分房地产市场价值
资产评估报告
沪申威评报字（2024）第 XJ0029 号
（共 1 册，第 1 册）
上海申威资产评估有限公司
2024年10月12日

目 录

声 明......1
摘 要......3
正 文......5
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况......5
二、评估目的...... 8
三、评估对象和评估范围......8
四、价值类型及其定义...... 11
五、评估基准日......12
六、评估依据...... 12
七、评估方法...... 15
八、评估程序实施过程和情况......21
九、评估假设...... 23
十、评估结论...... 24
十一、特别事项说明......25
十二、资产评估报告使用限制说明......27
十三、资产评估报告日......28
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章......28
附 件...... 30
声 明
本声明系资产评估报告书不可分割的部分。
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何第三方不得成为本资产评估报告的使用人，亦不得依赖本资产评估报告或其中任何部分的内容。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围、评估目的使用资产评估报告；本资产评估报告仅服务于本报告所列明的评估目的及送交资产评估主管部门审查之用途。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构事先书面许可，本资产评估报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得全部或部分提及、引用或发送本报告。委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
四、本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单以及盈利预测由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
新疆交投智能科技大厦部分房地产市场价值评估报告
七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属做出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。
九、本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理地正确使用本评估报告，资产评估报告使用人应当关注本报告的“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”。
十、本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
新疆交投智能科技大厦部分房地产市场价值评估报告
新疆交通建设集团股份有限公司、新疆交投房地产开发有限公司
因非货币资产偿还债务事宜涉及的
新疆交通智能科技大厦部分房地产市场价值
资产评估报告
沪申威评报字〔2024〕第 XJ0029 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
上海申威资产评估有限公司接受委托，对新疆交通建设集团股份有限公司、新疆交投房地产开发有限公司因实施非货币资产偿还债务而涉及的新疆交通智能科技大厦部分房地产的市场价值进行了评估。
一、评估目的：非货币资产偿还债务。
二、评估对象：新疆交投房地产开发有限公司申报的新疆交通智能科技大厦的部分房地产市场价值。
三、评估范围：新疆交投房地产开发有限公司申报于评估基准日 2024 年 7 月
15 日的位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）荣盛五街 299 号新疆交通智能科技大厦的部分房地产，建筑面积为 37,997.60平方米以及 593 个地下车位。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2024年 7月 15日。
六、评估方法：收益法、成本法、市场法，最终取市场法结果。
七、评估结论
在假设条件成立的前提下，新疆交通建设集团股份有限公司、新疆交投房地产开发有限公司因实施非货币资产偿还债务而涉及的新疆交通智能科技大厦部分
新疆交投智能科技大厦部分房地产市场价值评估报告
房地产在 2024 年 7 月 15 日的市场价值（含增值税）为人民币 431,283,000.00 元，
人民币大写为肆亿叁仟壹佰贰拾捌万叁仟元整。
八、评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期截至 2025 年 7
月 14 日。
九、对评估结论产生重大影响的特别事项的关键内容
1、纳入本次评估范围的地下室，无产权证，共计 593 个车位，建筑面积为30,294.86 平方米，该数据引用新疆汇信测绘有限公司出具的“新疆交通智能科技大厦实测面积测绘报告【新汇信测字（2021）第 C04-007】”中数据。
2、本次评估结果包含增值税，未考虑评估对象可能涉及的除增值税以外的其他交易税费影响。
3、纳入评估范围的地下车位中有 85 个车位属于人防设施，本次评估未考虑该因素对评估结果的影响。
4、纳入评估范围的酒店及酒店办公区域，建筑面积 14,785.77 平方米，商业及商场中的 10,165.53 平方米，均存在长期租约的影响，评估结果已考虑该因素对评估结果的影响。
具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。
为了正确理解评估结论，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、本资产评估报告日为 2024年 10 月 12日。
新疆交投智能科技大厦部分房地产市场价值评估报告
新疆交通建设集团股份有限公司、新疆交投房地产开发有限公司
因非货币资产偿还债务事宜涉及的
新疆交通智能科技大厦部分房地产市场价值
资产评估报告
正 文
沪申威评报字（2024）第XJ0029号
新疆交通建设集团股份有限公司、新疆交投房地产开发有限公司：
上海申威资产评估有限公司（以下简称：“本公司”）接受贵司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法、市场法、成本法，按照必要的评估程序，对新疆交通建设集团股份有限公司、新疆交投房地产开发有限公司因实施的非货币资产偿还债务涉及的新疆交通智能科技大厦（以下简称：智能科技大厦）的部分房地产的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况
（一）委托人和委托人以外的其他评估报告使用人
1、委托人一
企业名称：新疆交通建设集团股份有限公司
统一社会信用代码：91650000712958321C
法定住所：新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）乌昌路辅道 840号
经营场所：新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）乌昌路辅道 840
新疆交投智能科技大厦部分房地产市场价值评估报告
号
法定代表人：王彤
注册资本：陆亿肆仟伍佰万元整
企业类型：股份有限公司（上市、国有控股）
成立日期：1999年 01 年 27日
经营范围：公路工程施工总承包特级；工程设计公路行业甲级；公路路面工程专业承包壹级；公路工程路基工程专业承包壹级；市政公用工程施工总承包壹级；桥梁工程专业承包壹级，水利水电工程施工总承包叁级，铁路工程施工总承包叁级；承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程项目及对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员，一般货物与技术的进出口经营，交通安全设施施工及安装；公路工程施工及养护中的新技术、新型建材的开发、生产及销售，钢材、水泥、沥青、添加剂、智能信息化设备、公路建筑材料的销售、对外技术服务及机械设备、五金交电及电子产品销售；不动产经营租赁,有形动产租赁；公路工程相关材料技术研发服务、咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、委托人二
委托人二即产权持有人。
3、委托人以外的其他评估报告使用人
除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的