金隅集团:天津教育发展投资有限公司拟对天津市建筑材料集团(控股)有限公司减资涉及的天津市建筑材料集团(控股)有限公司股东全部权益价值资产评估报告

目录
目 录

声明 ......1
资产评估报告摘要 ......2
资产评估报告 ......22
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况 22
二、评估目的 ......42
三、评估对象和评估范围 ......42
四、价值类型 ......44
五、评估基准日 ......44
六、评估依据 ......44
七、评估方法 ......49
八、评估程序实施过程和情况 ......67
九、评估假设 ......69
十、评估结论 ......70
十一、特别事项说明 ......72
十二、资产评估报告的使用限制说明 ......89
十三、资产评估报告日 ......89
资产评估报告附件 ......91

天津市建筑材料集团（控股）有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第 1页
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

天津市建筑材料集团（控股）有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第 2页
天津教育发展投资有限公司拟对
天津市建筑材料集团（控股）有限公司减资涉及的
天津市建筑材料集团（控股）有限公司股东全部权益价值
资产评估报告摘要
天兴评报字[2024]第 1570 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受天津教育发展投资有限公司和天津市建筑材料集团（控股）有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对天津教育发展投资有限公司拟减资而涉及的天津市建筑材料集团（控
股）有限公司股东全部权益价值在 2024 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况报告如下。
一、评估目的：根据 2024 年 8 月 12 日天津津诚国有资本投资运营有限公司
董事会 2024 年第十四次会议决议，以及北京金隅集团股份有限公司关于天津市建筑材料集团（控股）有限公司优化股权、债权实施方案的批复，天津教育发展投资有限公司拟对天津市建筑材料集团（控股）有限公司减资，需要对天津市建筑材料集团（控股）有限公司的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：天津市建筑材料集团（控股）有限公司评估基准日的股东全部权益价值。
三、评估范围：天津市建筑材料集团（控股）有限公司全部资产及相关负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日： 2024 年 4 月 30 日。
六、评估方法：资产基础法、收益法。
七、评估结论：
本次评估，评估人员采用资产基础法和收益法对评估对象分别进行了评估，经分析最终选取资产基础法评估结果作为评估结论。
经资产基础法评估，天津市建筑材料集团（控股）有限公司总资产账面价值
的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三） 本次评估结果未考虑委估股权流动性对评估结果的影响。
（四） 在资产评估结果有效使用期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（五） 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形：
一）集团本部
1. 纳入评估范围内投资性房地产中位于和平区贵州路 4 号的“龙通大厦”，
不动产登记证号“津（2018）和平区不动产权第 1009134 号”，证载建筑面积
22,197.48 ㎡。因建材集团与中信银行天津分行于 2000 年 9 月签订房屋买卖协议，
将“龙通大厦”裙楼首层大厅及主体一层内的 1 个卫生间共 748.94 ㎡出售给中信银行天津分行，由于中信银行天津分行尚未支付尾款至今双方未办理过户手续，故建材集团实际拥有“龙通大厦”建筑面积为 21,448.54 ㎡；故本次评估的“龙通大厦”房产价值对应的评估值按照证载面积减掉实际出售的面积计算；
2. 纳入评估范围内的房屋，其不动产权登记证证号为“津（2020）滨海新区汉沽不动产权第 1000290 号”，证载面积 113,857.50 ㎡，坐落于滨海新区汉沽街道东滨街 42 号，证载权利人为天津市建筑材料集团（控股）有限公司，其所占用土地权属性质为作价出资/自建；用途为工业用地/非居住；证载房屋建筑物有办公楼、厂区大门等，证载建筑物面积 7,455.54 ㎡，账内有 3 项房产即厂西大门及传达室、办公楼、变电站，证载 1,482.94 ㎡,共计 18 项证载房产为账外无账面值
房产，证载面积为 5,972.60 ㎡；另有 1 项么机厂房面积 260.00 ㎡为账内无证房
产；
3. 纳入评估范围内的无形资产-土地， 其不动产权登记证证号为“津（2019）滨海新区大港不动产权第 1001063 号”，证载面积 13,097.50 ㎡，坐落于大港北围堤路炼油厂西侧，证载权利人为天津市建筑材料集团（控股）有限公司，其所占用土地权属性质为作价出资/自建；用途为工业用地/非居住；其宗地上共计两项房产为无证房产，本次按正常房产进行评估，具体明细如下：
具体明细如下：

天津市建筑材料集团（控股）有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第 5页
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（m2）
1 二层办公楼 砖混 1990 年 285.70
2 车间用房 钢结构 1990 年 931.00
合 计 1,216.70
4.纳入评估范围的固定资产-构筑物共计 4 项已报废，2 项已拆除，具体明细
如下：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 账面价值 状态
1 东西马路人行道 混凝土 1982/9/21 0.00 报废
2 水泥 1.2 车间路面 混凝土 1983/12/1 0.00 报废
3 厂外路面 混凝土 1986/12/1 0.00 报废
4 直径 2.4 米磨机基 钢砼 2015/11/26 30,062.50 报废
5 么机基础 混凝土 1992/6/1 0.00 拆除
6 粉煤灰罐及矿粉罐 钢砼 2015/11/26 3,700.00 拆除
合 计
5、纳入评估范围内的西苑别墅，其房地产产权证号“房地证西青字第110064324 号”，坐落于西青区外环线七号桥西苑别墅 B 区，权利人为天津市建筑材料集团（控股）有限公司，地上房屋建筑物 1-2（1-3）层，建于 1999 年，建筑面积 1,657.71 ㎡；其占用宗地用途为其他商服用地，实际为办公，使用权类型为划拨；
6、纳入评估范围的固定资产-车辆，津 F0559 系原滨汉公司购买登记在个人（苏连生）名下，后未经原滨汉公司准许私自将该车辆开走，后将该人起诉至法院，天津市滨海新区人民法院作出“（2018）津 0116 民初 45237 号”裁定其个人返还滨汉公司并办理过户手续，由于天材滨汉公司于 2019 年 11 月被天津建材集团吸收合并完成注销，经天津市滨海新区人民法院作出“（2019）0116 执 40388号”《执行裁定书》原滨汉公司撤回执行申请，吸收合并完成后 2021 年 1 月，天津建材集团重新申请强制执行，截止评估基准日未见其物，本次评估为零。1 辆工
程车，型号 EL35F，已报废，账面原值 146,000.00 元，账面净值 0.00 元，已无价
值，本次评估为零。另有 7 辆车为京牌牌照，证载车主为：北京金隅大成物业管理有限公司，按正常车辆进行评估。
二）天津市水泥石矿有限公司

天津市建筑材料集团（控股）有限公司股东全部权益价值资产评估报告 第 6页
1. 纳入本次评估范围的房屋建筑物共计 41 项，其中 10 项为无证房产，尚未
办理不动产权登记证，天津市水泥石矿有限公司承诺暂未办理不动产权登记证的房产为该公司所有，该部分房屋建筑面积主要由企业据实申报，评估人员依据现场核实为准，本次按正常房产进行评估。无证房产明细如下：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（平方米）
1 厕所 砖混 1984-10-01 48.0