招商蛇口:招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年跟踪评级报告

招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2024 年跟踪评级报告
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联合〔2024〕3556 号
联合资信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用状况及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信
用等级为 AAA，并维持“23 招商蛇口 GN002“”22 招商蛇口 GN004”
“22 招商蛇口 MTN003B”“22 招商蛇口 MTN003A”“23 蛇口 05”
“23 蛇口 04”“23 蛇口 03”“23 蛇口 02”“23 蛇口 01”“22 蛇口 10”
“22 蛇口 09”“22 蛇口 07”“22 蛇口 06”“22 蛇口 05”的信用等级
为 AAA，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二四年五月三十一日
跟踪评级报告 | 2
声 明
一、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈
述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对
评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充
分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。鉴于信用评级工作特性
及受客观条件影响，本报告在资料信息获取、评级方法与模型、未来事项预测评估等方
面存在局限性。
二、本报告系联合资信接受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“该公
司”）委托所出具，除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资
信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。根据控
股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合信用及其控制的其他
机构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价股份有限公司（以下简称“联
合赤道”）为该公司提供了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间从管理上
进行了隔离，在公司治理、财务管理、组织架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，
因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵循
了真实、客观、公正的原则。
三、本报告引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要
的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合
理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任
何责任。
四、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪
评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、
更新、终止与撤销的权利。
五、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视
为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
六、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因
使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
七、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债
券或证券的发行活动。
八、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、
出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2024 年跟踪评级报告
项目 本次评级结果 上次评级结果 评级时间
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 AAA/稳定 AAA/稳定
23 招商蛇口 GN002/22 招商蛇口 GN004/22 招商蛇口 AAA/稳定 AAA/稳定
MTN003B/22 招商蛇口 MTN003A 2024/05/31
23 蛇口 05/23 蛇口 04/23 蛇口 03/23 蛇口 02/23 蛇口 01/22 蛇 AAA/稳定 AAA/稳定
口 10/22 蛇口 09/22 蛇口 07/22 蛇口 06/22 蛇口 05
评级观点 联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）
的评级反映了公司在股东背景、开发经验及品牌力方面优势仍显著。跟踪期内，公司土地储备城市分布继续优化，销
售规模仍实现小幅增长；公司财务政策保持稳健，融资渠道仍畅通，定向增发完成有助于降低债务杠杆。同时，联合
资信也关注到房地产行业销售压力增大，公司开发业务毛利率下降，且公司资产运营业务在建及拟建项目规模较大，
未来有一定的资本支出压力等因素对公司信用水平带来的不利影响。
评级展望 在外部环境较差情况下公司销售韧性仍较强，公司整体债务杠杆一般且再融资渠道畅通，评级展望稳定。
可能引致评级上调的敏感性因素：不适用。
可能引致评级下调的敏感性因素：公司在招商局集团中的定位下降，且招商局集团对公司支持力度显著下降；公
司举债扩张，债务杠杆显著增加，偿债压力增大；公司再融资渠道受阻。
优势
◼ 公司股东背景强且对公司支持力度大。公司作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，在项目资源获取及融资等方面
可获得招商局集团的有力支持。跟踪期内，公司完成定向增发，有助于综合竞争力。
◼ 土地储备持续优化，销售韧性强，资产运营收入为公司提供稳定现金流。跟踪期内，公司持续优化项目城市布局，加大了核心一二
线城市项目的获取，楼面均价呈增长态势；行业整体销售低迷，但公司销售仍保持韧性，维持较大规模。公司较大规模的资产运营收
入能为公司提供稳定现金流。
◼ 公司财务政策相对稳健，融资渠道畅通。公司债务负担一般，债务结构合理，且融资成本继续压降；公司资产受限比例低，再融资
空间大，融资渠道畅通。
关注
◼ 房地产市场运行存在一定不确定性，项目利润空间不断收窄，需关注项目去化及减值风险。2021 年下半年以来房地产市场迅速转冷，
行业整体销售下降，未来房地产市场运行存在一定不确定性。2021－2023 年，公司业务综合毛利率逐年下降，利润空间不断缩减；
此外公司其他应收款规模较大，存在一定的合作开发项目风险。
◼ 公司在建及拟建自持项目规模较大，且回收期较长，未来有一定资本支出压力。公司资产运营业务回收期较长，且自持项目在建及
拟建规模较大，未来有一定资本支出压力。
跟踪评级报告 | 1
评级方法 房地产企业信用评级方法 V4.0.202208 2023 年底公司资产构成
评级模型 房地产企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
本次评级打分表及结果
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果
经营环境 宏观和区域风险 2
行业风险 5
经营风险 A 基础素质 1
自身竞争力 企业管理 1
经营分析 1
资产质量 2
现金流 盈利能力 2
财务风险 F1 现金流量 1 2021－2023 年公司收入构成
资本结构 1
偿债能力 2
指示评级 aaa
个体调整因素： --
个体信用等级 aaa
外部支持调整因素： --
评级结果 AAA
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个等级，各级因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；
财务风险由低至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分为 7 档，1 档最好，7 档最差；财务指标为近三年
加权平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果
主要财务数据