新城控股(601155):募REIT成立,迈出大资产战略转型关键一步

#核心观点:

   公司近况

   公司近日成功发行"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划",发行规模6.16亿元;近期亦公布1-10月经营简报。

   评论

   商业资产权益退出渠道已构建。底层资产上海青浦吾悦广场位于淀山湖商圈,该产品为国内首单"消费类+A股民企"持有型ABS,并设置扩募机制,预留与公募REITs对接路径,我们认为这是公司构筑大资产战略的重要一步。向前看,REIT平台有助补充现金流,加速优化债务结构,降低流动性风险。此外,公司年内发行两笔担保中票合计19亿元,票息2.68％和3.29％,建议关注后续增量发行节奏及其对综合融资成本的改善作用。

   商业运营收入走稳,料全年一成增速;开发业务处于出清阶段。

   公司商业运营业务表现稳健,1-10月收入累计同比增长10.5％至117亿元,其中10月同比增长7.7％;向前看,我们预计全年有望保证10％的增速。开发业务,因2Q以来景气下行,1-10月签约销售金额165亿元,同比-52％,我们预计全年约195亿元。

   商业模式转型料将推升中长期估值,建议关注OCF等指标改善节奏。我们复盘年内股价走势并重申投资观点:8月中旬之前市场对公司博弈点为公开债违约风险降低,后续进入区间震荡阶段;向前看,我们认为下一阶段(3-5年内)投资逻辑为向资产运管平台转型,换句话说,开发业务现金流包袱能否顺畅出清,并有能力实现可持续的分红。我们判断公司在三年维度内实现该情况概率较高,建议关注经营性现金流以及资产负债表(如存货、应付账款等)相关科目后续改善节奏。此外,考虑持股比例后,我们发现公司港股平台较A股折价幅度已升至30-33％(接近9.24之前水平),提示港股平台较高的估值修复弹性与配置性价比。

   #盈利预测与评级:

   建议关注REIT平台构建对短期情绪的提振,以及中长期转型价值。我们维持2025/2026年归母净利润10.6/16.1亿元的盈利预测不变,当前股价交易于0.54倍/0.53倍2025/2026年市净率。

   维持跑赢行业评级与18.5元/股目标价不变,对应0.67倍/0.66倍2025/2026年市净率,较当前股价有24％上行空间。

   #风险提示:

   融资不及预期,三四线消费不及预期,开发资产出清不及预期。