招商蛇口(001979):Q1拿地力度回升,销售有待发力-动态跟踪

# 核心观点

   1. 营收表现稳定，毛利率小幅下滑：2024年公司实现营业收入1789.5亿元，同比增长2.3%；房地产开发业务收入1563.6亿元，同比增长1.4%，占总营收的87%。综合毛利率为14.6%，同比下降1.3个百分点，主要因低毛利项目拖累。

   2. 聚焦核心土储，拿地力度回升：2024年公司新增土储225万平方米，总地价约486亿元，其中“核心10城”投资额占比90%，一线城市占比59%。2025年一季度拿地强度约为62%，较2024年明显提升。

   3. 深耕核心城市，销售有待发力：2024年公司实现销售额2193亿元，同比下降25.3%，但仍保持在核心城市的深耕优势。2025年一季度销售额约351亿元，同比下降12.7%，短期销售表现略显弱势。

   4. 财务稳健，融资成本优化：截至2024年末，“三道红线”指标均符合绿档要求；有息负债余额2226亿元，综合融资成本为2.99%，同比下降48BP。

  

   # 盈利预测与评级

   预计公司2025-2027年归母净利润分别为42.1亿元、44.7亿元和54.4亿元（原预测为59.2亿元、68.6亿元）。当前股价对应2025-2027年PE估值分别为21.1倍、19.8倍和16.1倍。维持“买入”评级，主要基于公司财务稳健、拿地实力较强以及未来市占率和业绩提升的潜力。

  

   # 风险提示

   销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。

  

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