保利发展(600048):销售规模领先行业,拿地聚焦一二线城市

销售:前两个月销售规模领先行业,销售均价上涨公司发布销售情况简报,2月公司实现签约面积78.29万平方米,同比减少17.39％;签约金额159.95亿元,同比增加2.38％。累计来看,1-2月公司实现签约面积155.49万平方米,同比减少27.19％;签约金额340.11亿元,同比减少5.39％。从均价来看,2月销售均价为20430元/平,同比增长23.9％;

   1-2月销售均价为21873元/平,同比增长30％。

   根据中指研究院数据,1-2月公司全口径销售金额、销售面积分别位居行业第一、第二;权益销售金额和面积均排名第一,销售规模维持行业领先。

   从市占率看,1-2月公司在TOP100房企中的全口径销售金额和销售面积市占率分别为7.6％、6.1％,同比分别+0.05pct、-1pct。

   投资:拿地聚焦一二线城市,节奏明显加快从投资端看,2月公司新增项目6个,计容建面61.39万平(同比+23.1％),拿地金额122.24亿元(同比+226％),权益地价77.5亿元(同比+129％),对应拿地楼面均价约1.99万元/平(同比+165％)。累计来看,1-2月公司共获取9个项目,计容建面89万平(同比+79％),拿地金额约161亿元(同比+330％),权益地价约110亿元(同比+226％),权益比例为68.5％(有两个合作项目权益比例较低导致)。

   从城市布局看,公司拿地持续聚焦核心城市,今年获取的地块中有3幅位于一线城市(北京2幅、上海1幅),5幅地块位于二线城市(石家庄、青岛、天津、西安、昆明),1幅位于三线城市佛山。从投资强度看,1-2月拿地金额强度为47.4％(去年同期为10.4％),拿地面积强度为57.3％(去年同期为23.4％),拿地节奏明显加快。

   投资建议从政策来看,2025年政府工作报告重申"止跌回稳"目标,限制性政策有望进一步放松,同时存量房和闲置土地收储进度将加快,有利于优化市场供需结构,推动成交量价修复。由于公司结转规模和毛利率下降,叠加计提减值准备影响,2024年业绩显著承压,目前估值水平已经反映悲观预期。

   公司作为龙头房企在融资、拿地及土储布局方面具备显著优势,行业集中度逐步提升趋势下市占率仍有提升空间。根据业绩快报,我们预测公司2024-2026年的归母净利润分别为50/54/63亿元,EPS为0.42/0.45/0.53元,当前股价对应PE分别为21x/19.5x/16.6x,维持公司"买入"评级。

   风险提示"止跌回稳"政策落地不及预期导致市场信心和需求复苏缓慢;房价持续下跌导致公司资产减值损失大幅增加;市场下行导致毛利率继续承压,盈利能力修复存在不确定性。