滨江集团(002244):乘风杭州科技突破,好房子时代标杆企业

投资要点:

   2M2025销售128亿元、25年计划销售千亿,销售均价4.4万元/平、显著高于同行、好房子重要受益标的。据克而瑞,2M2025,公司销售额128亿元,同比-20.8％,销售下降主要源于推盘节奏;克而瑞排名第10名,居民营企业第1。2M2025销售面积29万平,同比-29.0％;销售均价4.38万元/平,同比+11.6％,远高于重点房企均值2.2万元/平,体现公司城市能级较高、产品力持续领先,也将是好房子时代重要受益标的。公司计划2025年销售额目标是1,000亿左右、同比-9％;稳名次,继续保持在全国15位以内;稳比例,销售总金额占全国总销售额的1％以上。此外,公司2025年销售表现将受益于以下因素:1)2023年10月和2024年3月、5月杭州连续放松限购,2024年10月土拍全面放开销售端限价;2)春节后杭州二手房销售持续放量;3)杭州科技突破带来收入提升预期。

   2M2025拿地118亿元、拿地强度93％、更加积极,杭州拿地占比90％、持续聚焦。据公告,公司2M2025拿地金额118亿元,同比+54％,其中杭州占比90％;拿地面积36万平,同比+34％;拿地均价3.3万元/平,同比+15％。2M2025拿地/销售金额比93％,拿地十分积极;拿地/销售面积比123％,拿地/销售均价比75％。公司在杭州土地市场份额,从2023年的25％提升至2024年的38％;2025年公司计划降低在不确定的城市拿土地,公司拿地将进一步聚焦核心城市。

   拿地积极下有息负债持续下降、融资成本快速下降至3.4％,滞重库存较少、存货结构优秀、减值计提相对充分。据公司公告,截至24Q3末,公司持续处于三条红线绿档,剔预负债率59.1％,净负债率11.4％,现金短债比4.6倍;货币现金291亿元,同比-2.7％。融资方面,截止2024/12/25,公司权益有息负债余额305亿元,较年初下降55亿元;平均融资成本3.4％,较2023年底的4.2％下降0.8pct。25年计划降低权益有息负债到300亿以内、保持稳中有降;继续降融资成本,确保3.3％、争取3.2％以内、保持稳中有降;继续把直接融资比例控制在20％以内。2023年,公司存货中开发产品占比仅7％,远低于重点房企均值19％,表明公司滞重库存较少、存货结构优秀;存货减值准备占比2.2％,与重点房企均值2.3％接近,表明公司减值计提相对充分。

   投资分析意见:乘风杭州科技突破,好房子时代标杆企业,维持"买入"评级。滨江集团深耕杭州30载,公司自2015年开始销售换挡加速,2024公司销售排名已提升至行业第9名、民营企业第1名。近年来公司积极拿地扩张,拿地聚焦于大杭州,并且公司销售均价显著高于同行、体现公司城市能级较高、产品力持续领先,同时公司拿地积极下有息负债持续下降、并融资成本快速下降,滞重库存较少、存货结构优秀、减值计提相对充分,综合将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司24-26年盈利预测分别为26.6/29.2/32.3亿元,对应24/25年PE为10X/9X,维持"买入"评级。

   风险提示:地产调控政策超预期收紧,去化率不及预期;杭州房地产市场走弱。