万科A(000002):业绩承压,积极盘活库存处置资产-三季度点评

事件描述

   公司前三季度实现营收2199亿(-24.3％),归母净利亏损179亿(去年同期盈利136亿),其中Q3归母净利亏损81亿(2023Q3盈利38亿)。综合毛利率9.5％(-8.1pct)。

   事件评论收入与毛利率双降,资产减值与处置亏损拖累业绩表现。2024前三季度公司营收2199亿(-24.3％),主因开发业务结算收入同比下降29.1％至1732亿。归母业绩大幅亏损179亿,与毛利率下滑、计提减值、非主业投资亏损、折价处置资产回笼现金有关:1)2024前三季度综合毛利率9.5％(-8.1pct),其中开发业务结算毛利率8.3％(-10.2pct);2)资产与信用减值74.7亿(去年同期仅减值3.6亿);投资净收益同比下降97.1％至0.7亿元;为快速回笼资金,积极处置资产导致资产处置收益亏损25.4亿(去年同期仅亏损0.7亿)。此外收入大幅下降后期间费用率、税金及附加率被动提升1.7pct、1.2pct至7.1％、4.6％,一定程度拖累业绩表现。截至2024Q3公司账上预收款2514亿元(-38.5％),预收账款/年化结算收入=0.76X,后期的结算收入专业绩预计将持续承压。

   销售处于行业一梯队,积极盘活资产,加速库存去化。2024前三季度销售额1812亿(-35.4％),销售面积1330.8万方(-26.8％),行业排名TOP3,规模仍处一梯队;销售均价1.36万元/平(-11.8％),均价下跌或与存货结构下沉、折价促销相关。公司加速库存去化,年初现房/准现房/车商办分别实现销售额325/434/197亿元。拿地角度,2024前三季度公司在沈阳、徐州等地获取4个项目,全口径拿地金额41.2亿,拿地面积37.1万方,金额与面积维度的拿地强度分别为2.3％、2.8％。2024前三季度新开工量697.5万方(-57.7％),竣工量1368.6万方(-27.7％),分别完成全年计划量(新开工同比-35.9％、竣工同比-31.7％)的65.1％、62.1％。截至2024前三季度公司未竣工土储7676万方(在建4654+待建3022),同比下降26.3％。资金趋紧下处置资产、审慎投资是理性选择。

   经营业态具备韧性,第二曲线稳健运营。2024前三季度公司经营业务全口径收入430.8亿(+6.3％)。物业服务前三季度累计拓展存量盘年化饱和收入同比增长12％。商业全口径收入66.7亿(+1.5％),万科商业客流同比增长9.6％,销售额增长4.1％。物流仓储业务全口径收入29.6亿(-0.7％),其中高标库收入16.1亿,冷链13.5亿,累计开业项目151个,建面1034万方。长租公寓全口径业务收入26.3亿(+3.7％),在手24.7万间,累计开业18.7万间。公司多元业务均处赛道第一梯队,稳健运营助力穿越周期。

   投资建议:行业困境中公司积极盘活库存,处置资产,计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿以上(1-9月已签约233亿),紧抓现金流、增厚安全垫;积极利用经营性物业贷等融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型。中长期而言,公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势,开发业务头部地位仍相对稳固,存量业务价值可观。行业整体承压背景下,公司核心要务在于维持资金链平衡,在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下,公司存续价值仍相对突出。预计2024-2026年归母净利-202/-20/22亿,2026年业绩对应的P/E为51X,给予"增持"评级。

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   风险提示1、行业需求承压,销售大幅下滑;2、房价持续下行,资产减值压力进一步加剧。