金地集团(600383):偿债压力缓解,估值弹性打开-2024年中期业绩点评报告

事件

   2024年8月30日公司公布2024年中期业绩公告。

   投资要点

   营收和利润双重承压

   2024H1公司营业收入211亿元,同比下降42.67％。公司房地产项目结算面积131万平方米,同比下降27.67％;结算收入141亿元,同比下降54.72％。受市场下行影响,公司实现归属于上市公司股东的净利润-33.61亿元,同比下降319％。2024H1公司毛利率11.04％,同比下降5.36pct;其中房地产业务结算毛利率为9.24％,同比下降5.63pct。公司非开发业务收入占比显著提升,2023年物业管理和出租业务(包含其他业务)贡献收入约124亿元,占营业收入比例为12.7％,2024H1贡献收入约56亿元,占营业收入比例升至26.6％。

   加强现金回款,控制负债规模

   2024H1公司持有货币资金231亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定,强调销售及时回款,在确保资金安全的前提下,加强资金流动性管理,提升资金利用效率。2024H1公司处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块,退出绍兴都会云上项目股权等,并持续推动多个项目的投后管理工作,控制负债规模和融资成本。截止2024年6月,公司资产负债率为68.3％,剔除预收款项后的资产负债率为60.0％,净负债率为53.0％。

   2024年内公开债悉数偿还,度过债务高峰

   2024年公司陆续偿还公开债约170亿元。截至6月末,公司有息负债合计817亿元,其中,银行借款占比为88.91％,公开市场融资占比为11.09％,债务融资加权平均成本为4.38％,长期负债占全部有息负债比重的52.57％。其中信用债57.59亿元,六个月内到期余额低于30亿元,六个月以上为27.6亿元(2025年和2026年到期)。金地集团年底如能顺利偿还30亿到期债务则将顺利度过2024年债务高峰期。

   土地储备聚焦一二线,分项业务稳健推进

   1)开发业务土地储备:截至6月末,公司总土地储备约3589万平方米,权益土地储备约1599万平方米,其中一、二线城市占比约为75％。2)持有型物业:2024H1商场客流同比提升14％,销售额同比提升3％,会员数量同比提升11％;写字楼整体出租率较2023年末提升2.7％;长租公寓获取6个轻资产项目,在运营的长租公寓项目中已纳保占比达65％。长租公寓经营管理表现良好,成熟期项目保持平均出租率94％、租金收缴率99％、客户满意度95％以上。3)物业:截至6月末,公司合约管理面积约3.88亿平方米,其中在管面积约2.41亿平方米。4)代建:截至6月末,代建业务已布局全国超60座城市,管理服务项目超215个,累计签约管理面积达3328万平方米。

   投资建议

   我们认为金地集团2024年度过债务高峰后,开发业务和非开发业务比重会持续调整,由于非开发业务现金流稳定、相对轻资产(债务杠杆不高)、且毛利率高于开发业务,我们认为金地集团2025年会逐步进入良性循环。2024年内金地集团因到期债务规模大幅缩减,我们认为其对政策敏感度会加强,公司估值修复弹性空间较大,可重点关注。考虑公司24H1的利润情况由正转负,我们认为公司短期业绩仍然承压,预计24年归母净利润为-31亿元,给予"增持"评级。

   风险提示:政策执行和落地效果尚有不确定性。