万科A(000002):推动存量资源的盘活-2024年半年报点评

本报告导读:上半年房地产开发项目结算规模和毛利率继续下降,再加上计提各类减值合计41.8亿元等,使得公司业绩亏损。

   投资要点:业绩符合预期,维持增持评级。2024年上半年,公司实现营业收入1427.8亿元,同比下降28.9％;归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8％。鉴于除深铁集团外,多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科。此外公司也围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"三大主线开展工作,聚焦主赛道,推动企业尽快重回健康发展轨道,因此维持增持评级。维持2024/2025/2026年EPS分别为0.74/0.82/0.65元,维持目标价11.53元,对应2024年0.53XPB。

   2022年前获取的高价地使得结算毛利率继续下滑,此外计提各类减值41.8亿元。公司业绩亏损的主要原因如下:1)房地产开发项目结算规模和毛利率持续下降,2024年上半年开发结算毛利率较2023年同期下降13.5个pct至6.8％,这些项目大部分为2022年前获取的高价地;2)对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目计提1.7亿元),以及对应收款项计提信用减值损失21.0亿元;3)部分非主业财务投资出现亏损;4)为更快回笼资金,公司加速对资产交易和股权处置,部分交易价格低于账面值。

   新开工低于预期,竣工按部就班。上半年新开工及复工计容面积约412万方,完成年初计划的38.4％(2023年同期为71.5％);竣工计容面积约860万方,完成年初计划的39.0％(2023年同期为40.0％)。

   土地投资强度持续低位,继续推动去库存。公司上半年仅新增3个地块,新增项目平均地价为3944元/平方米。目前公司存货金额为6204亿元,较2023年底下降11.6％。其中,拟开发产品为913亿元,占比14.7％;在建开发产品4214亿元,占67.9％;已完工开发产品(现房)1047亿元,占比16.9％。在政策许可范围内,公司通过商改住、资源置换等方式,持续推动存量资源的盘活。

   风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。