万科A(000002):当期业绩亏损,追求现金确保经营安全

2024年8月30日万科A披露2024年半年报,1H24实现营业收入1427.8亿元,同比-28.9％;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比-199.8％;基本每股亏损0.83元,同比-198.6％。

   规模利润均下滑、计提减值和资产处置,亏损超业绩预告下限:1H24公司营业收入同比下滑＆归母净利润亏损,主要由于:①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降,1H24开发业务收入1116.8亿元,同比-34.6％,结算毛利率6.8％,同比下降13.5pct;②计提减值,1H24计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目计提1.7亿元),计提信用减值损失21.0亿元;③部分非主业财务投资出现亏损,投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法,形成账面亏损约10亿元;④部分大宗资产交易、资产退出和股权交易价格低于账面值,形成资产处置亏损。

   开发规模维持行业第一梯队,持续推动存量盘活:1H24公司完成房屋交付7.4万套;实现销售金额1273.3亿元,同比-37％,保持行业第一阵营,实现回款1186亿元。2023年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化,实现盘活回款和投资应收款回款81亿元,盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。

   加快推进大宗资产和股权交易,回流现金:2024年1-7月公司实现大宗交易签约金额204亿元(含印力的资产交易及REIT发行)。创新型资产交易工具取得积极进展,印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行;建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募等。积极利用金融支持政策,推动融资模式转型:1H24公司合计新增融资、再融资612亿元,新增融资的综合成本3.66％;经营性物业贷合计落地219亿元,表内新增150亿元;"白名单"项目申报175个等。完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付。

   盈利预测

   考虑公司去库存、减值和资产处置的压力,我们下调公司盈利预测,预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元、4.4亿元和24.0亿元(原为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元)。由于公司未来工作重心在落实"一揽子"方案,短期业绩有一定压力,维持公司"中性"评级。

   风险提示

   房地产市场销售低迷;经营服务业务发展不顺;出现债务违约